L’interview complète de Hilliard MacBeth

Hilliard MacBeth est un gestionnaire de portefeuille basé à Edmonton chez Richardson GMP Ltd. Il a également écrit un livre intitulé Quand la bulle éclate: survivre au krach immobilier canadien, et pense que le marché est surévalué jusqu’à 50 pour cent.

Jennifer Paterson, journaliste avec MBN site sœur Patrimoine immobilier canadien, a parlé avec Macbeth du crash «inévitable», de sa méthodologie et de la meilleure façon de préparer vos clients.

Jennifer Paterson (JP): Comment le Canada est-il arrivé à cet endroit où un accident de logement est inévitable?
Hilliard MacBeth (HM): Ce qui s’est passé peut s’expliquer ainsi: le marché du logement a commencé à entrer dans une bulle en 2000, à peu près au même moment qu’aux États-Unis.Les prix sont passés d’environ 67 sur l’indice Teranet-Banque nationale, pour les maisons unifamiliales, à 167 aujourd’hui, un gain de 2,45 fois. L’extrême bonne chance pour le Canada dans la hausse des prix des produits de base, en particulier du pétrole qui est passé de 10 $ en 1998 à 140 $ en 2008, a créé un climat de confiance et d’optimisme. De plus, le Canada a un système de financement par l’entremise de la SCHL où les banques et autres prêteurs peuvent offrir des prêts hypothécaires sans prendre beaucoup de risques. La dette des ménages est passée de 1 billion de dollars à 1,8 billion de dollars en 10 ans de 2005 à 2015. Environ les trois quarts de ce total sont assortis d’une forme d’assurance gouvernementale ou de garantie gouvernementale.

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Il est important de comprendre que l’assurance protège seulement le prêteur et le propriétaire est toujours à risque pour la perte totale si la bulle immobilière éclate. Une augmentation de ce montant en si peu de temps est très rare, mais lorsqu’elle s’est produite dans d’autres pays, elle a toujours été suivie d’une crise financière, car l’emprunt est utilisé pour acheter des actifs non liquides tels que l’immobilier.

JP: Comment en êtes-vous arrivé aux chiffres de 40 à 50 pour cent?
HM: La meilleure mesure de l’accessibilité est le rapport entre le prix du logement et le revenu du ménage. Avant 2000, ce ratio augmentait rarement environ trois fois, fluctuant entre deux et trois pendant des décennies. Aux États-Unis, juste avant leur krach, ce ratio a atteint 4,4 fois, puis est tombé à environ 2,5 et est maintenant à trois.

Au Canada, le ratio moyen est aujourd’hui environ cinq fois, avec Vancouver plus de 10 fois et Toronto environ six fois. Pour revenir à trois fois, le ratio moyen devrait baisser d’environ 40 p. 100, de cinq à trois, ou dans le cas de Toronto de 50 p. 100 de six à trois. Ne parlez même pas de Vancouver.

L’autre façon de calculer la baisse requise des prix des logements est de ramener l’indice des prix des logements à la ligne de tendance qui existait avant la bulle. Cela nécessite une baisse d’environ 50 pour cent en moyenne, bien que les marchés géographiques spécifiques varient d’un bout à l’autre du Canada.

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