Prêt immobilier commercial

L’immobilier commercial (CRE) est un bien productif de revenus utilisé uniquement à des fins commerciales (plutôt que résidentielles). Les exemples incluent les centres commerciaux, les centres commerciaux, les immeubles et complexes de bureaux et les hôtels. Le financement – y compris l’acquisition, le développement et la construction de ces propriétés – est généralement réalisé au moyen de prêts immobiliers commerciaux: des hypothèques garanties par des privilèges sur la propriété commerciale.

Tout comme pour les hypothèques immobilières, les banques et les prêteurs indépendants participent activement à l’octroi de prêts sur l’immobilier commercial. De plus, les compagnies d’assurance, les fonds de pension, les investisseurs privés et d’autres sources, y compris le programme 504 Loan de la US Small Business Administration, fournissent des capitaux pour l’immobilier commercial.

Ici, nous examinons les prêts immobiliers commerciaux, en quoi ils diffèrent des prêts résidentiels, leurs caractéristiques et ce que recherchent les prêteurs.

Individus et entités

Alors que les prêts hypothécaires résidentiels sont généralement accordés à des emprunteurs individuels, les prêts immobiliers commerciaux sont souvent consentis à des entités commerciales (p. Ex., Sociétés, promoteurs, sociétés en commandite, fonds et fiducies). Ces entités sont souvent formées dans le but spécifique de posséder des biens immobiliers commerciaux.

Une entité peut ne pas avoir d’antécédents financiers ou de notation de crédit, auquel cas le prêteur peut exiger des mandants ou des propriétaires de l’entité qu’ils garantissent le prêt. Cela fournit au prêteur une personne (ou un groupe d’individus) ayant des antécédents de crédit – et auprès de qui il peut récupérer en cas de défaut de paiement. Si ce type de garantie n’est pas exigé par le prêteur et que le bien est le seul moyen de recouvrement en cas de défaut de paiement, la dette est appelée prêt sans recours, ce qui signifie que le prêteur n’a aucun recours contre qui que ce soit ou quoi que ce soit d’autre. que la propriété.

Calendrier de remboursement des prêts

Une hypothèque résidentielle est un type de prêt amorti dans lequel la dette est remboursée en versements réguliers sur une période donnée. Le produit hypothécaire résidentiel le plus populaire est le prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans, mais les acheteurs résidentiels ont également d’autres options, notamment des prêts hypothécaires à 25 ans et à 15 ans. Des périodes d’amortissement plus longues impliquent généralement des paiements mensuels plus petits et des frais d’intérêt totaux plus élevés pendant la durée du prêt, tandis que des périodes d’amortissement plus courtes entraînent généralement des paiements mensuels plus importants et des frais d’intérêt totaux plus faibles.

Les prêts résidentiels sont amortis sur la durée du prêt afin que le prêt soit entièrement remboursé à la fin de la durée du prêt. Un emprunteur ayant un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans de 200 000 $ à 5%, par exemple, effectuerait 360 paiements mensuels de 1 073,64 $, après quoi le prêt serait entièrement remboursé.

Contrairement aux prêts résidentiels, les durées des prêts commerciaux vont généralement de cinq ans (ou moins) à 20 ans, et la période d’amortissement est souvent plus longue que la durée du prêt. Un prêteur, par exemple, peut consentir un prêt commercial d’une durée de sept ans avec une période d’amortissement de 30 ans. Dans cette situation, l’investisseur effectuerait des paiements pendant sept ans d’un montant basé sur le remboursement du prêt sur 30 ans, suivis d’un dernier paiement «ballon» de la totalité du solde du prêt.

Par exemple, un investisseur ayant un prêt commercial de 1 million de dollars à 7% effectuerait des versements mensuels de 6 653,02 $ pendant sept ans, suivis d’un dernier versement ballon de 918 127,64 $ qui rembourserait le prêt en totalité.

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La durée du prêt et la période d’amortissement affectent le taux facturé par le prêteur. Selon la solvabilité de l’investisseur, ces conditions peuvent être négociables. En général, plus l’échéancier de remboursement du prêt est long, plus le taux d’intérêt est élevé.

Ratios prêt-valeur

Une autre façon dont les prêts commerciaux et résidentiels diffèrent est le ratio prêt-valeur (LTV), un chiffre qui mesure la valeur d’un prêt par rapport à la valeur de la propriété. Un prêteur calcule le LTV en divisant le montant du prêt par le moindre de la valeur estimative de la propriété ou de son prix d’achat. Par exemple, le LTV pour un prêt de 90 000 $ sur une propriété de 100 000 $ serait de 90% (90 000 $ ÷ 100 000 $ = 0,9 ou 90%).

Pour les prêts commerciaux et résidentiels, les emprunteurs avec des LTV plus faibles auront droit à des taux de financement plus favorables que ceux avec des LTV plus élevés. La raison: ils ont plus de capitaux propres (ou de participation) dans la propriété, ce qui équivaut à moins de risque aux yeux du prêteur.

Des LTV élevés sont autorisés pour certains prêts hypothécaires résidentiels: jusqu’à 100% LTV est autorisé pour les prêts VA et USDA; jusqu’à 96,5% pour les prêts FHA (prêts qui sont assurés par la Federal Housing Administration); et jusqu’à 95% pour les prêts conventionnels (ceux garantis par Fannie Mae ou Freddie Mac).

Les prêts commerciaux LTV, en revanche, se situent généralement entre 65% et 80%.Si certains prêts peuvent être consentis à des LTV plus élevés, ils sont moins courants. Le LTV spécifique dépend souvent de la catégorie de prêt. Par exemple, un LTV maximum de 65% peut être autorisé pour les terres brutes, tandis qu’un LTV allant jusqu’à 80% pourrait être acceptable pour une construction multifamiliale.

Il n’y a pas de programmes VA ou FHA de prêts commerciaux, ni d’assurance hypothécaire privée. Par conséquent, les prêteurs n’ont pas d’assurance pour couvrir le défaut de l’emprunteur et doivent se fier aux biens immobiliers promis en garantie.

Remarque: l’assurance hypothécaire privée (PMI) est un type de police d’assurance qui protège les prêteurs contre le risque de défaut et de forclusion, permettant aux acheteurs qui ne sont pas en mesure de verser un acompte important (ou choisissent de ne pas le faire) d’obtenir un financement hypothécaire à des taux abordables. . Si un emprunteur achète une propriété résidentielle et dépose moins de 20%, le prêteur minimisera son risque en exigeant de l’emprunteur qu’il souscrive une assurance auprès d’une société PMI.

Ratio de couverture du service de la dette

Les prêteurs commerciaux examinent également le ratio de couverture du service de la dette (DSCR), qui compare le bénéfice d’exploitation net annuel (RDA) d’une propriété à son service annuel de la dette hypothécaire (y compris le capital et les intérêts), mesurant la capacité de la propriété à rembourser sa dette. Il est calculé en divisant le NOI par le service annuel de la dette.

Par exemple, une propriété avec 140 000 $ de NOI et 100 000 $ de service annuel de la dette hypothécaire aurait un DSCR de 1,4 (140 000 $ ÷ 100 000 $ = 1,4). Le ratio aide les prêteurs à déterminer la taille maximale du prêt en fonction des flux de trésorerie générés par la propriété.

Un DSCR inférieur à 1 indique un flux de trésorerie négatif. Par exemple, un DSCR de 0,92 signifie qu’il n’y a que suffisamment de NOI pour couvrir 92% du service de la dette annuel. En général, les prêteurs commerciaux recherchent des DSCR d’au moins 1,25 pour assurer un flux de trésorerie adéquat.

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Un DSCR plus faible peut être acceptable pour les prêts avec des périodes d’amortissement plus courtes et / ou des propriétés avec des flux de trésorerie stables. Des ratios plus élevés peuvent être nécessaires pour les propriétés dont les flux de trésorerie sont volatils – par exemple, les hôtels, qui ne disposent pas des baux locatifs à long terme (et donc plus prévisibles) communs à d’autres types de biens immobiliers commerciaux.

Taux d’intérêt et frais

Les taux d’intérêt des prêts commerciaux sont généralement plus élevés que ceux des prêts résidentiels. En outre, les prêts immobiliers commerciaux impliquent généralement des frais qui s’ajoutent au coût global du prêt, y compris les frais d’évaluation, juridiques, de demande de prêt, de montage de prêt et / ou d’enquête.

Certains coûts doivent être payés d’avance avant l’approbation (ou le rejet) du prêt, tandis que d’autres s’appliquent chaque année. Par exemple, un prêt peut avoir des frais uniques de montage de prêt de 1%, dus au moment de la clôture, et des frais annuels d’un quart de pour cent (0,25%) jusqu’à ce que le prêt soit entièrement remboursé. Un prêt de 1 million de dollars, par exemple, peut nécessiter des frais de montage de prêt de 1% égal à 10 000 dollars à payer d’avance, avec des frais de 0,25% de 2 500 dollars payés annuellement (en plus des intérêts).

Prépaiement

Un prêt immobilier commercial peut avoir des restrictions sur le remboursement anticipé, conçues pour préserver le rendement anticipé du prêteur sur un prêt. Si les investisseurs règlent la dette avant la date d’échéance du prêt, ils devront probablement payer des pénalités de remboursement anticipé. Il existe quatre principaux types de pénalités de «sortie» en cas de remboursement anticipé d’un prêt:

  • Pénalité pour paiement anticipé. Il s’agit de la pénalité de remboursement anticipé la plus élémentaire, calculée en multipliant le solde impayé actuel par une pénalité de remboursement anticipé spécifiée.
  • Garantie d’intérêts. Le prêteur a droit à un montant d’intérêt déterminé, même si le prêt est remboursé par anticipation. Par exemple, un prêt peut avoir un taux d’intérêt de 10% garanti pendant 60 mois, avec des frais de sortie de 5% par la suite.
  • Lockout. L’emprunteur ne peut pas rembourser le prêt avant une période déterminée, telle qu’un lock-out de cinq ans.
  • Annulation. Une substitution de garantie. Au lieu de payer en espèces au prêteur, l’emprunteur échange de nouvelles garanties (généralement des titres du Trésor américain) contre la garantie initiale du prêt. Cela peut réduire les frais, mais des pénalités élevées peuvent être attachées à cette méthode de remboursement d’un prêt.

Les conditions de remboursement anticipé sont identifiées dans les documents de prêt et peuvent être négociées avec d’autres conditions de prêt dans les prêts immobiliers commerciaux.

La ligne de fond

Avec l’immobilier commercial, un investisseur (souvent une entité commerciale) achète la propriété, loue l’espace et perçoit le loyer des entreprises qui opèrent dans la propriété. L’investissement est destiné à être un bien productif de revenus.

Lors de l’évaluation des prêts immobiliers commerciaux, les prêteurs tiennent compte de la garantie du prêt, de la solvabilité de l’entité (ou des principaux / propriétaires), y compris de trois à cinq ans d’états financiers et de déclarations de revenus, et de ratios financiers, tels que le ratio prêt / valeur ratio et le ratio de couverture du service de la dette.

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