Puis-je refinancer mon prêt hypothécaire « underwater » (surhypothéqué)?

 

Lorsque vous devez plus sur votre maison que la valeur de votre propriété, vous avez une hypothèque « underwater » (également connue sous le nom de valeur nette négative de votre maison). C’est une situation difficile: si vous vendez votre maison, vous ne recevez pas de fonds et vous devrez peut-être payer un montant substantiel à votre prêteur à la clôture. De plus, il est difficile de refinancer lorsque le solde de votre prêt est supérieur à la valeur de la propriété de votre maison.

Comment cela peut-il arriver? Vous pouvez avoir des capitaux propres négatifs si le prix de votre maison baisse avant de rembourser une partie importante de votre prêt. Emprunter contre une maison avec une deuxième hypothèque peut également augmenter votre dette totale, réduisant ainsi l’écart entre ce que vous possédez et ce que vous devez.

Si vous rencontrez des problèmes de refinancement en raison d’un prêt hypothécaire « underwater », vous avez plusieurs solutions, notamment des programmes gouvernementaux, des secours temporaires et des options qui vous permettent de vendre votre maison.

Un test facile pour voir si votre prêt hypothécaire est sous l’eau

Un ratio prêt / valeur (LTV) mesure la valeur nette de votre maison. Si ce nombre est supérieur à 100%, le solde de votre prêt dépasse la valeur marchande de votre maison. Pour calculer un ratio prêt / valeur, divisez la valeur du prêt par la valeur estimée de la propriété. Par exemple, si le solde de votre prêt est de 150 000 $ et que votre maison vaut 300 000 $, votre ratio prêt / valeur est de 50%. Mais si vous devez 315 000 $ sur votre maison de 300 000 $, votre LTV est de 105% et vous êtes sous l’eau.

Options de refinancement

Dans certains cas, vous pouvez refinancer, en échangeant votre prêt existant contre un meilleur. Si les taux des nouveaux prêts hypothécaires sont bas, ou si vous pouvez améliorer d’autres aspects de votre prêt, vous pouvez prendre de l’avance en le faisant. Évaluez les détails, y compris le seuil de rentabilité et le montant total que vous dépenserez pour votre nouveau prêt, avant d’aller de l’avant.

Nous commencerons par des options qui peuvent avoir du sens si vous êtes sur une base financière relativement solide (vous êtes à jour sur vos paiements et vous pourriez même avoir des liquidités supplémentaires disponibles). Plus tard, nous aborderons les solutions pour les emprunteurs en détresse.

Rationalisation FHA

Si vous avez déjà un prêt FHA, vous pourrez peut-être refinancer une hypothèque négative par le biais du programme Streamline Refinance de la FHA.Vous n’avez pas besoin d’une évaluation lors de l’utilisation de ce programme (et dans certains cas, vous n’aurez peut-être même pas besoin d’une vérification de crédit), de sorte que la valeur actuelle de votre propriété n’affecterait pas votre capacité à refinancer. En prime, sauter l’évaluation signifie que vous n’avez pas besoin de payer de frais d’évaluation, ce qui rend le refinancement plus abordable.

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Option de refinancement Fannie Mae High LTV

Si votre prêt est avec Fannie Mae, vous pourrez peut-être utiliser le programme High LTV Refinance pour obtenir un meilleur prêt. Fannie Mae exige que le nouveau prêt améliore votre situation avec des caractéristiques telles qu’un taux inférieur, un paiement inférieur ou une durée de remboursement plus courte. Utilisez l’outil de recherche pour savoir si Fannie Mae a votre prêt.

Freddie Mac Enhanced Relief Refinance

Freddie Mac offre également un allégement pour les prêts qui dépassent le ratio prêt / valeur idéal. Le programme Enhanced Relief Refinance exige que Freddie Mac soit propriétaire de votre prêt, et vous devez également passer à un meilleur prêt qui a un taux inférieur ou d’autres caractéristiques favorables aux emprunteurs. L’outil de recherche de Freddie Mac peut vous aider à déterminer si vous êtes admissible.

Remboursement et refinancement

Si vous êtes déterminé à refinancer et que vous avez les ressources nécessaires, vous pouvez également rembourser le solde de votre prêt hypothécaire jusqu’à ce que vous soyez admissible à un prêt. Malheureusement, ce n’est pas faisable pour la plupart des gens. Si vous décidez de rembourser votre solde, il est préférable d’avoir un ratio prêt / valeur de 80% ou moins pour minimiser les frais d’intérêt et éviter de payer une assurance hypothécaire.Pour ce faire, vous devez généralement effectuer un paiement forfaitaire auprès de votre prêteur actuel et obtenir un nouveau prêt. Discutez de la logistique avec votre prêteur pour vous assurer que le processus se déroule sans heurts.

Autres options de secours

Si les solutions ci-dessus ne vous conviennent pas, vous pouvez avoir d’autres options disponibles. Vous ne serez peut-être pas en mesure de refinancer immédiatement, mais vous pouvez essayer de minimiser les dommages causés à vos finances jusqu’à ce que vous soyez de nouveau sur pied.

Soulagement de la Loi CARES

Le Coronavirus Aid, Relief, and Security Act (le CARES Act) offre plusieurs avantages aux emprunteurs avec des prêts garantis par le gouvernement fédéral, notamment:

  • Abstention temporaire (ou pause) des paiements hypothécaires pendant jusqu’à 360 jours sans frais ni intérêts supplémentaires
  • Aucune expulsion ou saisie avant la mi-mai au plus tôt
  • Pas besoin de documenter vos difficultés
  • Aucun dommage à votre crédit, si vous répondez aux critères
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Contactez immédiatement votre prêteur si vous souhaitez profiter de ces dispositions. Vous pourrez peut-être soumettre une demande d’abstention en ligne. Sinon, préparez-vous à de longues périodes d’attente si vous appelez.

Consultez notre guide pour obtenir des détails complets sur l’allégement hypothécaire pendant la crise du coronavirus.

Autres options de secours

À mesure que l’impact du coronavirus se propage, les options de sauvetage continuent d’évoluer. De nouveaux programmes peuvent être disponibles, et les programmes existants peuvent présenter des avantages supplémentaires non répertoriés ici.

Si vous éprouvez des difficultés avec les paiements hypothécaires, la meilleure chose à faire est de parler à votre prêteur actuel et de décrire votre situation. Ils peuvent être en mesure de travailler avec vous de différentes manières.

    • Modification de prêt: Avec une modification de prêt, vous pourrez peut-être obtenir un taux d’intérêt inférieur, un paiement mensuel inférieur ou une interruption temporaire des paiements.
    • Vente flash: Avec la permission de votre prêteur, vous pourrez peut-être vendre votre maison pour moins que ce que vous devez. Dans certains cas, vous devrez peut-être encore un solde impayé, il est donc essentiel d’examiner les détails avant d’aller de l’avant avec cette stratégie. Demandez à votre prêteur s’il est possible d’éviter la responsabilité du prêt et obtenez des promesses par écrit.
    • Acte tenant lieu de saisie: Vous pouvez être en mesure de transférer la propriété de votre propriété (ou de «remettre les clés») à votre prêteur par le biais d’une transaction d’acte en lieu et place (DIL).Encore une fois, vous devrez peut-être encore de l’argent après coup.

 

  • Autres options: Votre prêteur peut avoir des options non répertoriées ici. Vous ne savez jamais ce qui est disponible jusqu’à ce que vous le demandiez, et les programmes continuent d’évoluer.

Attends ça?

Pour certains propriétaires, il peut être judicieux d’attendre avant d’essayer de refinancer. Avec le temps, la valeur de votre propriété pourrait augmenter, ce qui rendrait votre ratio prêt / valeur plus attrayant pour les prêteurs. De plus, à mesure que les éléments négatifs vieillissent ou diminuent de votre rapport de crédit (et que vous effectuez des paiements à temps sur les dettes courantes), vos cotes de crédit devraient s’améliorer.

Avec une valeur immobilière plus élevée et un crédit élevé, vous pourrez peut-être bénéficier de tarifs attractifs à l’avenir. Cela ne vous facilite pas nécessairement les choses aujourd’hui, mais il est important de se rappeler que des options peuvent s’ouvrir pour vous plus tard, et que les tarifs n’augmenteront pas nécessairement rapidement.

Points clés à retenir

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