Quand est-il judicieux de refinancer? Plus que le seuil de rentabilité

Le refinancement de votre prêt hypothécaire peut être intéressant, surtout lorsque vous pouvez obtenir un taux inférieur. Vous avez la possibilité de réduire vos mensualités, de rembourser votre prêt hypothécaire plus tôt et peut-être même d’encaisser une partie de la valeur nette de votre maison. Mais les frais de clôture et les frais peuvent rapidement ronger les économies que vous pourriez espérer réaliser, vous laissant là où vous avez commencé – ou pire.

Il y a des situations où le refinancement de votre prêt immobilier est vraiment logique. Un peu de mathématiques peut vous aider à identifier ces opportunités.

Connaissez votre seuil de rentabilité

Un outil pour aider à évaluer le refinancement est un seuil de rentabilité.Cette analyse vous permet de déterminer combien de temps il faut pour récupérer les coûts que vous paierez pour refinancer. Par exemple, supposons que vous payez 2 000 $ en frais de clôture et frais pour un nouveau prêt, et que votre nouveau paiement sera de 100 $ par mois de moins que ce que vous payez actuellement. Dans ce scénario, il faut 20 mois pour atteindre le seuil de rentabilité (pour calculer, prenez 2 000 $ de coûts divisés par 100 $ d’économies mensuelles). Après cela, vous sortez en avance de 100 $ chaque mois.

Pour que le refinancement ait un sens, votre seuil de rentabilité doit être relativement proche. Une période plus courte vous permet de récolter les bénéfices pendant plus d’années avant de vendre ou de refinancer à nouveau. Ce calcul est particulièrement utile si vous envisagez de déménager, car vous avez déjà une idée du moment où vous pourriez vendre votre maison.

Les frais de clôture d’un refinancement sont souvent d’environ 3% et 6% du principal du prêt. Gardez à l’esprit que les coûts et les frais peuvent varier quelque peu d’un prêteur à l’autre et même d’un prêt à l’autre, alors tenez-en compte lors de vos calculs.

Passer d’un ARM à un prêt hypothécaire à taux fixe?

Une des fois où il peut être judicieux de contracter une hypothèque différente est de basculer entre une hypothèque à taux variable (ARM) et une hypothèque à taux fixe. Les ARM peuvent éventuellement se retrouver avec des taux d’intérêt plus élevés que les prêts hypothécaires à taux fixe, même si un ARM commence plus bas. Ces faibles taux peuvent conduire les emprunteurs à se faire surprendre plus tard lorsque leurs mensualités augmentent avec leurs taux. Le refinancement d’un ARM en un prêt hypothécaire à taux fixe de 15 ou 30 ans peut éliminer l’incertitude entourant les taux variables. Il est idéal de faire ce changement lorsque les taux sont bas.

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D’un autre côté, lorsque les taux hypothécaires chutent et que vous vous attendez à ce que cela continue, il peut être judicieux de passer d’une hypothèque à taux fixe avec un taux d’intérêt élevé à un ARM qui profite de taux plus bas. Un refinancement de ce type convient le mieux aux propriétaires qui peuvent absorber des paiements mensuels plus élevés si les taux rebondissent à nouveau.

Une durée d’hypothèque plus courte

Le refinancement peut vous permettre de rembourser votre maison plus tôt, en réduisant les années de remboursement de votre prêt. Vous pouvez également profiter des frais d’intérêt globaux inférieurs d’un prêt à court terme.

Une hypothèque étalée sur 30 ans coûtera plus en intérêts qu’une hypothèque étalée sur 15 ans. Par exemple, 200 000 $ empruntés sur 30 ans à 4% coûteront 143 739 $ en intérêts seulement. La même hypothèque sur 15 ans coûtera 66 288 $ en intérêts. Donc, si vous cherchez à minimiser les frais d’intérêt et à vous sortir de l’endettement plus tôt, le refinancement à plus court terme est logique. De plus, les prêts à court terme ont tendance à avoir des taux inférieurs à ceux des prêts à long terme.

Obtenez un meilleur tarif

Les taux hypothécaires fluctuent constamment. Le taux que vous obtenez dépend de nombreux facteurs, notamment votre cote de crédit, votre politique économique et la propriété que vous possédez.Si le taux auquel vous vous êtes qualifié lorsque vous avez acheté votre maison à l’origine est beaucoup plus élevé que ce que vous pourriez obtenir aujourd’hui, vous pourriez économiser de l’argent en refinançant.

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Un meilleur taux est toujours agréable, mais assurez-vous de prendre l’avantage après avoir payé les frais de clôture. Voici quelques moyens d’y parvenir:

  • Exécution d’une analyse de rentabilité, comme décrit ci-dessus
  • En regardant le coût total du revenu à vie (voir ci-dessous)

Quand faut-il se méfier du refinancement?

Dans certains cas, ce n’est pas une bonne idée de refinancer. Par exemple, vos frais d’intérêts totaux augmenteront parfois, même si votre paiement mensuel diminue. Cela est particulièrement vrai si votre nouveau prêt a une durée plus longue, comme lorsque vous passez d’un prêt de 15 ans à un prêt hypothécaire de 30 ans.

Un tableau d’amortissement peut aider à illustrer comment cela se produit. Chaque fois que vous effectuez un paiement mensuel, une partie de votre paiement est versée au capital que vous avez emprunté et une partie correspond à vos frais d’intérêt. Dans les premières années de votre prêt, la majeure partie de chaque paiement est consacrée aux intérêts, ce qui fait à peine une brèche dans le capital.

Si vous conservez votre ancien prêt, chaque versement sert de plus en plus à réduire le solde du prêt au fil du temps. Mais si vous abandonnez votre ancien prêt pour un nouveau, vous revenez au début du processus d’amortissement, et vous revenez aux paiements anticipés qui sont principalement des frais d’intérêt. Si vous aviez une hypothèque de 30 ans et que vous avez refinancé après 10 ans une autre hypothèque de 30 ans, c’est comme si vous réinitialisiez l’horloge: vous ferez des paiements sur votre maison pour un total de 40 ans.

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