Quel est le «meilleur» taux hypothécaire?

Six consommateurs hypothécaires sur dix choisissent les courtiers, en grande partie parce qu’ils pensent que les courtiers leur offriront le meilleur taux.

Un trop grand nombre de ces personnes associent le «meilleur» taux au taux «le plus bas». Les professionnels hypothécaires savent que ce n’est généralement pas vrai, mais il n’est pas toujours facile d’en convaincre les clients.

Bien que les taux hypothécaires «sans fioritures» les plus bas puissent sembler excellents dans une publicité – et peuvent en effet vous faire économiser beaucoup d’intérêt si vous ne renégociez pas tôt – c’est la perte de flexibilité. après la fermeture ça pique vraiment les gens.

Pour savoir comment les acheteurs de prêts hypothécaires peuvent mieux choisir réel meilleur taux, nous avons contacté deux pros hypothécaires chevronnés qui connaissent les taux aussi bien que quiconque. Tous deux gèrent des sites Web de comparaison de taux hypothécaires – James Laird, co-fondateur de Ratehub.ca et Rob McLister, fondateur de RateSpy.com – mais sont les premiers à admettre que les taux les plus bas ne sont généralement pas les meilleurs.

Qu’est-ce qui fait un bon tarif?

«Le« meilleur »taux hypothécaire signifie le taux le plus bas disponible pour un prêt hypothécaire qui contient toutes les caractéristiques et conditions recherchées par le client», déclare Laird.

Il note que certaines des principales caractéristiques que les acheteurs de taux devraient considérer comprennent la pénalité pour rompre votre prêt hypothécaire; privilèges de pré-paiement (c.-à-d. les paiements forfaitaires et l’augmentation en pourcentage de vos paiements mensuels qui sont autorisés chaque année); s’il est assorti d’une ligne de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC); et la période de maintien des taux.

Laird ajoute que la qualité du service du prêteur devrait également être sur le radar des consommateurs lors de l’achat de taux.

«Le prêteur a-t-il la réputation d’offrir un bon service? Même si un prêt hypothécaire a une caractéristique qu’un client souhaite, il devra souvent travailler avec quelqu’un du prêteur pour exécuter cette fonction », a-t-il déclaré, comme le transfert d’une hypothèque d’une propriété à une autre ou faire un« mélange et prolongation.  »

Pour McLister, le «meilleur» taux hypothécaire est celui avec «la plus forte probabilité de maximiser votre valeur nette. Cela signifie choisir la combinaison optimale d’épargne de taux d’intérêt, de durée, de type de taux, de frais de montage, de frais de post-clôture, de conseil et de flexibilité », a-t-il déclaré.

En ce qui concerne les principales caractéristiques que les acheteurs de taux devraient prendre en compte, McLister ajoute: «Selon les circonstances, un emprunteur peut avoir besoin de surpondérer des facteurs tels que la flexibilité de paiement, les options de refinancement, les règles de portage, les indemnités de remboursement anticipé, la possibilité de réévolution, les frais de remboursement anticipé, etc.

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Comment un taux inférieur pourrait finir par vous coûter plus cher

Nous savons tous que le taux le moins cher ne se traduit pas nécessairement par le coût d’emprunt le plus bas. Les prêteurs sont en mesure d’offrir des taux réduits car ils suppriment généralement la flexibilité.

«Un prêt hypothécaire sans fioritures qui vous fait payer un taux plus élevé ou une pénalité plus élevée pourrait facilement vous coûter 3 à 4 fois les économies de taux d’intérêt», a déclaré McLister. «Par exemple, si vous déménagez et que votre date de clôture est dans 60 jours, mais que votre prêteur n’autorise que des ports de 30 jours, vous pourriez être bloqué en payant des milliers de frais de prépaiement et / ou perdre votre faible taux préexistant. Ou si vous avez besoin de refinancer mais que votre prêteur ne vous laisse pas refinancer ailleurs avant l’échéance, vous pourriez facilement payer 1/2 point de plus que les meilleurs taux du marché. »

Laird note que la différence entre les tarifs «sans fioritures» et les tarifs complets est généralement d’environ 10 à 20 pb. Il a donné cet exemple pour illustrer comment vous seriez plus avancé en choisissant un taux complet en cas de rupture de votre prêt hypothécaire:

Hypothèses:

  • Taille de l’hypothèque: 400 000 $
  • Amortissement: 25 ans
  • Durée: variable de 5 ans
  • Différence entre le taux sans fioritures et le taux complet: 20 pb (3,20% contre 3,00%)
  • Le client rompt l’hypothèque après 2 ans
  • Pénalité pour rompre un prêt hypothécaire sans fioritures: 2,75% du solde hypothécaire
  • Pénalité pour rompre l’hypothèque complète: 3 mois d’intérêts

«Alors que le taux« sans fioritures »vous aura permis d’économiser 1 555 $ d’intérêts, la pénalité de rupture serait de 7 362 $ plus élevée», explique Laird. «Le coût net de l’hypothèque sans fioritures serait donc de 5 807 $.»

Comment les acheteurs peuvent-ils décider de ce qui leur convient le mieux?

Personne ne peut prédire ses futurs besoins en matière de logement et de financement avec une certitude à 100%. Mais les acheteurs de prêts hypothécaires devraient tout de même prendre le temps de réfléchir à leurs objectifs et attentes à long terme. C’est la seule façon de faire une estimation éclairée de ce que seront leurs besoins hypothécaires.

«Certaines des questions les plus courantes», dit McLister, sont: «Quelles sont les chances que je déménage avant l’échéance de mon prêt hypothécaire?», «Où vais-je déménager et combien pourrais-je dépenser pour la nouvelle maison?», « Aurai-je besoin de puiser dans mes fonds propres à un moment donné? »,« Est-ce que je serai toujours admissible si je dois renégocier mon prêt hypothécaire? » et « Suis-je mieux avec un amortissement plus long? »

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Les questions supplémentaires suggérées par Laird sont:

Relatif à la carrière:

  • Vous attendez-vous à ce que vos revenus changent considérablement pendant la durée de l’hypothèque?
  • Recevrez-vous des primes importantes pendant la durée de l’hypothèque?
  • Aurez-vous besoin de déménager pendant la durée de l’hypothèque?
  • Considérez-vous la propriété actuelle comme une «maison de départ» que vous améliorerez lorsque vous en aurez les moyens financiers?

Personnel:

  • Quel est votre statut de relation? Y a-t-il une chance que vous entriez (ou que vous quittiez) une relation pendant la durée?
  • Votre famille s’agrandira-t-elle pendant le trimestre?
  • Des membres de la famille déménageront-ils (ou reviendront-ils) pendant le trimestre?
  • Avez-vous l’intention de faire des rénovations pendant le trimestre?
  • Aurez-vous besoin de sommes d’argent importantes pour d’autres parties de votre vie pendant le terme?

Des questions comme celles ci-dessus peuvent rapidement éliminer les prêts hypothécaires avec des conditions de charge restrictives. Si nécessaire, les courtiers peuvent prendre le scénario d’un client, faire des hypothèses de base et montrer comment les pénalités, le refinancement ou les restrictions de portage d’une hypothèque à faible coût peuvent leur coûter plus d’un dixième de pour cent de réduction de taux.

Évaluer les sites de comparaison en tant qu’outil

Avec l’avènement des sites de comparaison de taux hypothécaires, les acheteurs de taux ont désormais plus d’informations que jamais à portée de main. Mais McLister prévient que les sites de taux comme le sien ne sont qu’un point de départ lors de la recherche d’un prêt hypothécaire.

«Les sites tarifaires réduisent l’asymétrie d’information entre les consommateurs et les prêteurs / courtiers, mais ils ne sont pas un outil miracle – pas encore du tout. Ils ne répertorient pas, par exemple, tous les critères de qualification ou les nuances de chaque produit. C’est là qu’un courtier honnête et expérimenté entre en jeu », a déclaré McLister. «Si vous voulez une évaluation personnalisée de qualité de vos options, vous devez généralement payer pour cela. Vous ne pouvez pas vous attendre à ce qu’un expert hypothécaire effectue une analyse approfondie de vos options de financement optimales et vous donne les taux de votre site. »

Il ajoute que chaque emprunteur doit évaluer honnêtement ses propres connaissances hypothécaires, puis décider du niveau de conseil et de service pour lequel il est prêt à payer.

«Par exemple, un travailleur salarié de 49 ans, expérimenté en ligne, renouvelant pour la quatrième fois et un premier acheteur indépendant de 25 ans, pourraient tous deux être adaptés à un contrat fixe de 5 ans, par exemple, mais leurs qualifications et leur besoin de flexibilité et les conseils, et donc leur «meilleur taux» pourrait être très différent », a-t-il déclaré.

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