Quelle est la probabilité d’un krach immobilier canadien en 2021?

Ah, le krach immobilier canadien. Toujours juste au coin de la rue, mais ne semblant jamais se matérialiser. Les gens écrivent et parlent du déraillement du train de sauce de l’immobilier si fréquemment qu’une personne pourrait être pardonnée de penser qu’une partie de la population est secrètement enracinée pour que cela se produise.

Alors, que penser du rapport de Lowestrates.ca : Le marché canadien de l’habitation s’effondrera-t-il en 2021 ?

Au crédit des auteurs Lisa Coxon et Zandile Chiwanza, le rapport tente de présenter la possibilité d’un crash immobilier sous des angles opposés – l’un faisant valoir l’improbabilité d’un crash et l’autre disant qu’un crash a «déjà commencé».

Pourquoi un crash est peu probable

Du point de vue pro-crash, Coxon et Chiwanza s’appuient fortement sur le fait que les entreprises et les ménages sont plus endettés aujourd’hui qu’ils ne l’étaient en 1990, la dernière fois que la bulle immobilière canadienne aurait éclaté en raison d’une récession. Alors que les niveaux d’endettement au Canada sont beaucoup plus élevés aujourd’hui qu’ils ne l’étaient il y a 30 ans, les taux d’intérêt sont également beaucoup plus bas. Selon Statistique Canada, le taux conventionnel d’un prêt hypothécaire de cinq ans était de 13,35 % en 1990, ce qui donnerait aux emprunteurs beaucoup moins de marge de manœuvre en cas de perturbation financière. Et ne l’oublions pas, la récession déclenchée par COVID-19, considérée comme « la récession la plus profonde mais la plus courte de l’histoire », est techniquement déjà terminée.

Même en tenant compte des prix gonflés que les propriétaires paient maintenant par rapport à 1990, peu d’experts voient une vague de défauts de paiement, de défaut de paiement ou de saisies frapper le marché canadien en 2021.

« D’une manière générale, nous avons vu un motif plat sortir de [mortgage] des reports en termes de délinquance globale des consommateurs », a déclaré Matt Fabian de TransUnion à MBN. « Certainement, avec les prêts hypothécaires, nous assistons en fait à une légère baisse des taux de défaillance. »

Mais Coxon et Chiwanza soutiennent que la fin des programmes comme les reports d’hypothèque et les subventions salariales du gouvernement met le marché en danger. Ils se tournent vers Hilliard MacBeth, auteur de When the Bubble Bursts: Surviving the Canadian Real Estate Crash, commente le marché des copropriétés pour confirmer que les problèmes se préparent déjà.

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« C’est d’abord sur le marché des copropriétés », a-t-il déclaré. « Il y a un énorme surplus sur le marché des copropriétés, tant sur les condos à louer que sur les condos à vendre. Et puis lié à cela, il y a un grand nombre de nouvelles locations spécialement conçues sur le marché ou sur le point de l’être.

C’est ici que les théories d’un krach boursier commencent généralement à s’effondrer, de l’avis de cet auteur. Ils supposent, peut-être parce que la population du Canada est aussi modeste qu’elle l’est, que le marché immobilier canadien est un petit écosystème autonome où un seul polluant peut contaminer l’ensemble. Ce n’est pas le cas. Il n’y a pas de « marché immobilier canadien ».

Le marché des condos et le marché des maisons individuelles sont des entités entièrement distinctes. Le prix de l’un n’a pas d’impact direct sur le prix de l’autre. Bien sûr, si les prix des maisons augmentent trop rapidement, les acheteurs seront obligés de commencer à acheter des condos, une tendance qui fera grimper les prix des condos; mais le phénomène ne fonctionne pas dans l’autre sens. Si les prix des copropriétés baissent, cela n’a aucun impact sur les prix des autres types de logements. Quelqu’un qui a lu cet article a-t-il vu des preuves que la chute des prix des copropriétés au Canada a ralenti la croissance des prix des maisons en rangée, des maisons individuelles ou des jumelés en 2020 ?

Il est également important de garder à l’esprit que les marchés immobiliers locaux au Canada sont isolés par la géographie. La chute des prix des maisons en Alberta, par exemple, n’aura d’incidence sur les prix dans aucune autre province. Pourquoi le feraient-ils ?

Un krach immobilier à l’échelle nationale nécessiterait une calamité financière – pensez à 2008 aux États-Unis – qui menace les moyens de subsistance (et les hypothèques) de nombreux propriétaires du pays, forçant des dizaines de milliers d’entre eux répartis sur tous les principaux marchés immobiliers canadiens à vendre leur maison simultanément. , faisant ainsi baisser les valeurs des maisons dans chacun. Ces valeurs devraient alors être ramenées à un niveau suffisamment bas pour que les propriétaires qui conservent leurs propriétés voient l’intégralité de leurs capitaux propres anéantis et soient contraints de vendre sur un marché en chute libre. Cela ne se produira probablement pas dans les communautés où la valeur des maisons a augmenté de 5 à 10 % par an au cours des dernières années, et il n’y en a pas de pénurie.

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Pour être juste, MacBeth n’est pas la seule personne à s’attendre à une baisse des prix. Le Real Estate Investment Network a récemment publié un rapport encourageant les investisseurs à se préparer à une augmentation des défaillances et des saisies au troisième trimestre 2021.

« Les prix du logement sont les derniers à être touchés », par des facteurs tels que la baisse de la croissance économique, la hausse du chômage et la baisse du nombre d’immigrants, a déclaré Jennifer Hunt de REIN. « Ce sont des indicateurs à la traîne. Alors oui, vous voyez dans de nombreuses villes du Canada ces marchés mousseux. Mais c’est exactement le comportement que nous recherchons dans un marché qui entre en récession.

Une issue plus probable

Même le PDG de LowestRates.ca, Justin Thouin, ne s’attend pas à ce que quelque chose ressemblant à un krach frappe l’immobilier canadien en 2021.

« Personnellement, je ne pense pas que nous allons assister à un crash », a déclaré Thouin à MBN, mais a ajouté que le montant de la dette supportée par les Canadiens constitue une menace pour leur capacité à payer leurs hypothèques.

« Si je devais être le plus inquiet, ce serait dans les Prairies, en particulier en Alberta, où l’économie est bien pire que le reste du Canada », a-t-il déclaré.

De l’avis de Thouin, les taux d’intérêt bas continueront de protéger les propriétaires de la délinquance, tandis que le rebond de l’immigration et de l’emploi attendu par beaucoup en 2021 devrait aider l’économie à se remettre de ce qui a déjà été presque une année complète de nausées liées au COVID-19.

Cette vision plus optimiste est le thème prédominant du rapport de LowestRates.ca, qui comprend l’opinion de l’économiste de Moody’s Analytics Abhilasha Singh selon laquelle les prix des maisons au Canada pourraient chuter cette année, mais seulement d’environ 5 %.

« Nous nous attendons à ce que les prix des maisons baissent », a déclaré Singh. « Mais la récupération va être très rapide, surtout après avoir examiné les résultats des vaccins. »

Elle a dit à LowestRates qu’un crash n’est pas à l’ordre du jour.

« Nous nous attendons à une correction modeste », a-t-elle déclaré. « Mais pas un accident. »

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