Quels droits les locataires ont-ils lorsqu’un propriétaire vend leur maison en Ontario?

L’investissement immobilier va bien au-delà des simples condos. Les investisseurs ontariens élargissent souvent leur portefeuille en investissant dans des maisons unifamiliales. Pourquoi? Parce que ces investissements sont souvent considérés comme moins risqués, ils peuvent facturer plus pour le loyer et ils prennent de la valeur beaucoup plus rapidement que les autres types de propriétés. Cela signifie qu’au moment de vendre leur maison unifamiliale, ils seront très satisfaits de leur retour sur investissement (ROI).Cependant, les choses peuvent devenir un peu délicates lorsque la maison est une propriété locative. Cela soulève la question: quels droits les locataires ont-ils lorsque la maison est vendue?

Droits du propriétaire de l’Ontario lors de la vente d’une propriété locative

Pour répondre en bref, oui, il est acceptable et possible de vendre une propriété locative en Ontario, mais comme la plupart des choses, il y a une bonne et une mauvaise façon de le faire. Un propriétaire a, à tout moment, le droit de mettre en vente son bien locatif, mais le propriétaire doit faire l’une des choses suivantes:

  • Envoyez un avis écrit (formulaire N12 – Avis de résiliation de votre location parce que le locateur, un acheteur ou un membre de la famille a besoin du logement locatif)
  • Demandez à la Commission de la location immobilière de les expulser avec le formulaire L2 – Demande de résiliation de location et d’expulsion d’un locataire – et envoyez au locataire une copie, ainsi que la date de l’audience avec la Commission
  • Offrir au locataire un autre bien locatif acceptable pour emménager
  • Payer au locataire au moins un mois de loyer
  • Fournir un préavis de 24 heures aux locataires avant de montrer la maison à des acheteurs potentiels
  • Donner aux locataires un préavis de 60 jours à compter du premier mois de la fin de leur location
  • Attendre la fin du bail pour vendre la maison
  • Assister à chaque audience avec la Commission

En fin de compte, maintenir une bonne relation avec les locataires est l’une des meilleures choses qu’un propriétaire puisse faire. Cela peut certainement être gênant entre les locataires et le propriétaire lorsqu’il s’agit de vendre la propriété, mais avoir une bonne ou une mauvaise relation peut être ce qui fait ou casse le processus. En maintenant de bonnes relations, en tenant les locataires au courant de ce qui se passe avec la vente, en étant honnête avec eux et même en les aidant à trouver un autre bien locatif peut vraiment faire toute la différence dans le monde.

Droits des locataires de l’Ontario lorsque leur propriétaire vend la propriété

Tout comme un propriétaire a ses propres droits, les locataires aussi. Bien que le propriétaire puisse vendre son immeuble locatif, il doit être de bonne foi et effectué conformément aux règles établies par la Commission de la location immobilière.

Les droits du locataire comprennent:

  • Le droit de rester si leur contrat de location à durée déterminée n’est pas encore terminé
  • Le droit de rester s’ils croient que le propriétaire ne vend pas la propriété afin qu’un membre de la famille puisse emménager (c’est-à-dire qu’ils sont amenés à partir, ce que l’on appelle également une expulsion de mauvaise foi)
  • Signature d’un nouveau bail avec les nouveaux propriétaires
  • Assister aux audiences avec le Conseil
  • Envoyez un préavis de dix jours au propriétaire pour lui faire savoir qu’il déménage après avoir reçu un avis pour différentes raisons
  • Avoir une fenêtre de 30 jours pour déménager après la vente de la maison si le bail initial stipule une résiliation du bail en raison d’une clause de vente
  • Sachant qu’ils ne sont pas légalement obligés de quitter la propriété pendant les visites (et assurez-vous également que leur propriétaire leur a donné le préavis approprié de 24 heures.

Qu’est-ce qu’une «expulsion de mauvaise foi»?

Il s’agit d’un terme utilisé pour les propriétaires qui donnent à un locataire un formulaire N12 mais qui ne finissent pas par utiliser la maison de location comme le dit le formulaire.

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Malheureusement, tous les propriétaires ne respectent pas les règles et, dans certains cas, les locataires doivent se démener pour obtenir des réponses. Dans le cas d’une expulsion de mauvaise foi, les locataires doivent s’adresser à la Commission de la location immobilière et soumettre un formulaire T5 et décrire leur situation. La Commission demandera au locataire pourquoi, à son avis, le locateur agit de mauvaise foi, le locataire peut répondre par des preuves à l’appui du fait que le membre de la famille du locateur n’a pas emménagé ou n’a pas l’intention d’emménager, ou que le locateur est ne pas utiliser la propriété eux-mêmes. Si les propriétaires les expulsent également simplement pour mettre en place une autre annonce «à louer» avec un prix de location augmenté, les locataires peuvent intenter une action car ils ont été expulsés à tort. L’expulsion ou l’envoi d’un avis doit avoir une bonne raison et être étayé par des preuves de la part du propriétaire.

C’est pourquoi il est toujours important pour les locataires et les propriétaires de toujours documenter toutes les conversations entre eux et de conserver tous les reçus ou preuves de paiement de loyer au cas où une action en justice serait nécessaire. Si un propriétaire est déclaré coupable, il peut être condamné à une amende maximale de 25000 $ et peut également être condamné à payer ce qui suit:

  • Tout ou partie d’une augmentation de loyer pendant un an après avoir quitté la propriété
  • Frais de déménagement remboursables
  • Tout autre frais que le Conseil décide

Un locataire peut-il être expulsé avant la fin de son bail en Ontario?

Sauf si les propriétaires ont une raison légale de résilier un bail prématurément, non, un locataire ne peut pas être expulsé au milieu de son bail à durée déterminée. Si le propriétaire vend la maison, il doit attendre la fin du bail pour conclure la vente. Le locataire peut être négocié avec si le propriétaire souhaite une date de clôture plus rapide.

Une fois le bail expiré, un locataire peut être expulsé, mais il doit recevoir un préavis de 60 jours comme mentionné ci-dessus.

Conseils pour obtenir le meilleur retour sur investissement d’une propriété d’investissement

Il peut être difficile de vendre une propriété en location, surtout si les locataires ne coopèrent pas ou ne la gardent pas aussi propre que le propriétaire le souhaite. C’est pourquoi, lorsqu’un propriétaire vend la maison qu’il loue à des fins d’investissement, il doit tenir compte des éléments suivants pour maximiser son retour sur investissement:

  • Travailler avec un agent qui se spécialise réellement dans la vente d’une propriété en location, notamment pour s’appuyer sur lui pour obtenir des conseils d’experts en immobilier. Plus ils ont d’expérience et de connaissances en la matière, mieux c’est. Ils savent également comment faire de la publicité auprès des bons acheteurs potentiels.
  • Faire des améliorations et des rénovations, comme des appareils électroménagers, la couleur de la peinture, le revêtement de sol, le paysage, ou même ajouter des ajouts si nécessaire. Si les mises à niveau ou les rénovations ne sont pas quelque chose que le propriétaire souhaite faire, il devrait au moins effectuer les réparations nécessaires. *
  • S’assurer que le marché est stable et que c’est le bon moment pour vendre la propriété en premier lieu. Bien que ce soit une autre bonne raison de travailler avec un vrai professionnel de l’immobilier, les propriétaires doivent également savoir lire le marché et rester au courant des tendances d’investissement ou de vente dans leur région.
  • Pensez à l’emplacement de la propriété locative et regardez même les maisons du quartier pour voir quelles tendances émergent et ce qui attire les acheteurs

* Note latérale: Un locateur ne peut procéder à des mises à niveau ou à des rénovations sans envoyer un préavis d’au moins 60 jours au locataire. Selon ce qui est fait à la propriété, un locataire ne peut pas être expulsé pour des réparations mineures comme le lave-vaisselle devant être réparé ou remplacé. Ils ne peuvent être expulsés que pour des rénovations qui exigeraient en fait que quelqu’un déménage. Le propriétaire devra peut-être leur fournir une indemnité d’un à deux mois et les aider à déménager temporairement.

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Ce qu’il faut savoir lors de l’achat d’une propriété en location

Si une propriété louée est achetée, certaines choses peuvent se produire selon la situation.

Si les acheteurs achètent la maison pour y vivre eux-mêmes, ils devront tout de même attendre la fin du bail et le déménagement des locataires avant de pouvoir emménager.

Si les acheteurs souhaitent continuer à louer au locataire (ou à un nouveau si le locataire actuel part), le contrat doit être inclus dans le contrat d’achat et de vente afin que les conditions de location, le mode de paiement, etc., puissent être transférés à les nouveaux propriétaires. Si le locataire est au milieu d’un contrat de location, celui-ci se poursuivra jusqu’à la fin du bail et ils ne sont pas légalement tenus d’en signer un nouveau d’ici là. Les nouveaux propriétaires ne peuvent pas augmenter le loyer à moins que 12 mois se soient écoulés depuis la dernière augmentation de loyer et ils doivent se conformer aux directives d’augmentation de loyer.

Si le locataire loue actuellement au mois et que la maison a été vendue, l’acheteur peut demander au propriétaire / propriétaire actuel de déposer un avis de 60 jours en son nom s’il peut fournir la preuve qu’il ou un membre de sa famille souhaite emménager.

Combien de préavis un propriétaire doit-il donner lors de la vente de la propriété en Ontario?

Il arrive un moment où un propriétaire veut vendre la propriété qu’il a louée afin de maximiser son investissement immobilier, ou simplement se retirer du statut de propriétaire. Cela peut-il être un peu gênant lorsqu’un propriétaire vend? Oui, mais comme mentionné ci-dessus, être honnête avec les locataires et entretenir de bonnes relations avec eux peut faire une énorme différence. Même si un bail n’est pas encore terminé, un propriétaire a le droit de vendre sa propriété quand il le souhaite, mais il doit suivre le protocole approprié pour ne pas avoir d’ennuis (sinon, les amendes peuvent être assez lourdes!).

Si un propriétaire vend, il doit fournir au locataire le formulaire approprié, qu’il peut imprimer à partir de la Commission, indiquant la raison pour laquelle il souhaite que le locataire quitte la propriété. Cela peut être dû au fait qu’ils veulent maintenant utiliser la maison pour eux-mêmes, ou qu’un membre de la famille veut emménager et qu’ils doivent informer le locataire 60 jours à compter du premier mois de la fin de sa location, ou fournir une fenêtre de 30 jours pour déménager après la clôture de la vente (si le nouvel acheteur ne cherche pas à devenir le nouveau propriétaire). Si le propriétaire vend à un acheteur qui souhaite toujours utiliser la propriété comme investissement immobilier, il devra s’assurer que le contrat de location et d’autres informations importantes figurent dans le contrat de vente et d’achat.

Naviguer dans les eaux de l’investissement immobilier peut être difficile, mais il n’est pas nécessaire que le propriétaire et le locataire se familiarisent avec les règles établies par la Commission.

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