Qu’est-ce qui a causé la crise hypothécaire?

En 2007, l’économie américaine est entrée dans une crise hypothécaire qui a provoqué la panique et des troubles financiers dans le monde. Les marchés financiers sont devenus particulièrement volatils et les effets ont duré plusieurs années (ou plus). La crise des prêts hypothécaires à risque était le résultat d’un trop grand nombre d’emprunts et d’une modélisation financière défectueuse, largement fondée sur l’hypothèse que les prix des maisons ne font qu’augmenter. La cupidité et la fraude ont également joué un rôle important.

Le rêve américain

Posséder une maison fait partie du traditionnel «rêve américain».La sagesse conventionnelle est que cela encourage les gens à être fiers d’une propriété et à s’engager avec une communauté à long terme. Mais les maisons sont chères (à des centaines de milliers de dollars – ou plus), et de nombreuses personnes doivent emprunter de l’argent pour acheter une maison.

Au début des années 2000, ce rêve est devenu réalité pour un nombre croissant de personnes. Les taux d’intérêt hypothécaires étaient bas, ce qui permettait aux consommateurs d’obtenir des prêts relativement importants avec un paiement mensuel inférieur (voir comment les paiements sont calculés pour voir comment les taux bas affectent les paiements). De plus, les prix des maisons ont augmenté de façon spectaculaire, donc l’achat d’une maison semblait être une valeur sûre.

Encaissement

Les choses allaient bien pour les acheteurs d’une première maison, mais les propriétaires existants bénéficiaient également d’un argent facile et de taux bas.

Avec la flambée des prix des maisons, les propriétaires ont trouvé une énorme richesse dans leurs maisons. Ils avaient beaucoup de capitaux propres, alors pourquoi les laisser reposer dans la maison? Les propriétaires ont refinancé et ont contracté une deuxième hypothèque pour retirer de l’argent de la valeur nette de leur maison. Ils ont dépensé une partie de cet argent à bon escient (pour des améliorations à la propriété liées au prêt). Cependant, certains propriétaires ont utilisé l’argent pour leurs frais de subsistance et d’autres besoins, en maintenant un niveau de vie confortable alors que les salaires stagnaient.

L’argent facile avant la crise hypothécaire

Les banques ont offert un accès facile à l’argent avant que la crise hypothécaire n’éclate.Les emprunteurs ont contracté des prêts hypothécaires à haut risque tels que les ARM à option, et ils se sont qualifiés pour des prêts hypothécaires avec peu ou pas de documentation. Même les personnes ayant un mauvais crédit pourraient se qualifier d’emprunteurs à risque.

Emprunteurs risqués: Les emprunteurs ont pu emprunter plus que jamais auparavant, et les personnes ayant de faibles cotes de crédit sont de plus en plus qualifiées d’emprunteurs à risque.Les prêteurs ont approuvé les prêts «sans documentation» et «peu documentés», qui ne nécessitaient pas de vérification des revenus et des actifs de l’emprunteur (ou les normes de vérification ont été assouplies).

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Produits risqués: En plus d’une approbation plus facile, les emprunteurs avaient accès à des prêts qui promettaient des avantages à court terme (avec des risques à long terme). Les prêts Option-ARM permettaient aux emprunteurs d’effectuer de petits paiements sur leur dette, mais le montant du prêt pourrait en fait augmenter si les paiements n’étaient pas suffisants pour couvrir les frais d’intérêt. Les taux d’intérêt étaient relativement bas (mais pas à des niveaux historiquement bas), de sorte que les prêts hypothécaires traditionnels à taux fixe auraient pu être une option raisonnable pendant cette période.

Fraude: Les prêteurs étaient impatients de financer leurs achats, mais certains acheteurs de maisons et courtiers en hypothèques ont attisé le feu en fournissant des informations inexactes sur les demandes de prêt.Tant que la fête ne s’est jamais terminée, tout allait bien. Une fois que les prix des maisons ont chuté et que les emprunteurs n’ont pas pu se permettre des prêts, la vérité s’est révélée.

Liquidité flottante

D’où vient tout l’argent des prêts? Il y avait une surabondance de liquidités dans le monde – qui s’est rapidement tarie au plus fort de la crise hypothécaire.Les gens, les entreprises et les gouvernements avaient de l’argent à investir et ils ont développé un appétit pour les placements hypothécaires comme moyen de gagner plus dans un environnement à taux d’intérêt bas.

Marchés secondaires: Les banques conservaient traditionnellement les hypothèques dans leurs livres. Si vous avez emprunté de l’argent à la banque A, vous effectuez des paiements mensuels directement à la banque A, et cette banque perd de l’argent en cas de défaut de paiement. Cependant, les banques vendent souvent des prêts maintenant, et le prêt peut être divisé et vendu à de nombreux investisseurs. Ces investissements sont extrêmement compliqués, de sorte que certains investisseurs se fient simplement aux agences de notation pour leur dire à quel point les investissements sont sûrs (sans vraiment les comprendre).

Parce que les banques et les courtiers en hypothèques n’avaient aucune peau dans le jeu (ils pouvaient simplement vendre les prêts avant qu’ils ne se détériorent), la qualité des prêts s’est détériorée. Il n’existait aucune obligation de rendre compte ni d’incitation à garantir que les emprunteurs puissent se permettre de rembourser leurs prêts.

Premières étapes de la crise

Malheureusement, les poulets sont rentrés chez eux pour se percher et la crise hypothécaire a commencé à s’intensifier en 2007.Les prix des maisons ont cessé d’augmenter à une vitesse vertigineuse et les prix ont commencé à baisser en 2006, la hausse des taux d’intérêt rendant l’achat (ou le refinancement) d’une maison moins abordable.Les emprunteurs qui ont acheté plus de maison qu’ils ne pouvaient se le permettre ont finalement cessé de faire des versements hypothécaires. Pour aggraver les choses, les paiements mensuels ont augmenté sur les prêts hypothécaires à taux variable à mesure que les taux d’intérêt augmentaient.

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Les propriétaires de maisons inabordables ont été confrontés à des choix difficiles. Ils pourraient attendre que la banque se saisisse, ils pourraient renégocier leur prêt dans un programme d’entraînement, ou ils pourraient simplement quitter la maison et faire défaut. Bien sûr, beaucoup ont également essayé d’augmenter leurs revenus et de réduire leurs dépenses. Certains ont réussi à combler l’écart, mais d’autres étaient déjà trop loin derrière et faisaient face à des versements hypothécaires inabordables qui n’étaient pas viables.

Traditionnellement, les banques pouvaient récupérer le montant qu’elles avaient prêté lors de la saisie. Cependant, la valeur des maisons a chuté à un point tel que les banques ont subi de plus en plus de lourdes pertes sur les prêts en souffrance. Les lois des États et le type de prêt déterminaient si les prêteurs pouvaient ou non tenter de recouvrer tout déficit auprès des emprunteurs.

L’intrigue se corse

Une fois que les gens ont commencé à faire défaut sur les prêts en nombre record (et une fois qu’on a appris que les choses allaient mal), la crise des prêts hypothécaires s’est vraiment réchauffée. Les banques et les investisseurs ont commencé à perdre de l’argent. Les institutions financières ont décidé de réduire considérablement leur exposition au risque, et les banques ont hésité à se prêter entre elles car elles ne savaient pas si elles seraient remboursées un jour.Pour fonctionner sans heurts, les banques et les entreprises ont besoin d’argent pour circuler facilement, de sorte que l’économie s’est arrêtée.

La faiblesse (et la peur) des banques ont provoqué des faillites bancaires.La FDIC a renforcé son personnel pour se préparer à des centaines de faillites bancaires causées par la crise des prêts hypothécaires, et certains piliers du monde bancaire ont fait faillite. Le grand public a vu ces institutions de haut niveau échouer et la panique a augmenté. Lors d’un événement historique, on nous a rappelé que les fonds du marché monétaire peuvent «casser la balle» ou s’éloigner de leur cours cible de 1 $, en période de turbulence.

D’autres facteurs ont contribué à la gravité de la crise hypothécaire. L’économie américaine s’est assouplie et la hausse des prix des produits de base a nui aux consommateurs et aux entreprises. D’autres produits financiers complexes ont également commencé à se défaire.

Effets persistants

Les législateurs, les consommateurs, les banquiers et les hommes d’affaires se sont précipités pour réduire les effets de la crise des prêts hypothécaires. Il a déclenché une chaîne d’événements dramatiques et continuera de se dérouler pendant des années. Le public a pu voir «comment la saucisse est fabriquée» et a été choqué d’apprendre à quel point le monde est rentable.

Principaux points à retenir pour les consommateurs

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