Qu’est-ce qu’une hypothèque?

Une hypothèque est un type de prêt spécifique utilisé pour acheter une maison ou une propriété. Ils sont offerts par les banques, les coopératives de crédit et d’autres institutions financières à travers le pays.

Lorsque vous utilisez une hypothèque pour acheter votre maison, votre prêteur (la banque ou l’institution qui vous prête les fonds) paie en fait la maison. Ensuite, sur la durée de votre prêt, vous remboursez le prêteur pour ces fonds, plus les intérêts, mois après mois.

Un prêt hypothécaire est un prêt garanti, ce qui signifie que vous empruntez contre la valeur d’un bien – dans ce cas, votre maison. Si vous ne parvenez pas à rembourser le prêt, votre prêteur a le droit de prendre la propriété. Une fois le prêt entièrement remboursé, votre prêteur ne peut plus réclamer votre maison.

Bien que le concept d’une hypothèque soit assez simple, il en existe de nombreux types différents. Les prêts hypothécaires peuvent avoir des délais de remboursement plus ou moins longs, des taux d’intérêt qui restent les mêmes ou qui varient dans le temps et des critères d’admissibilité différents. La plupart de ces variations ont à voir avec vos préférences pour les conditions de remboursement, ainsi que le montant du risque assumé par le prêteur. Voici un aperçu des principales distinctions.

Types de prêts hypothécaires

Vous pouvez choisir parmi plusieurs types de produits de prêt, chacun ayant ses propres conditions d’éligibilité et d’acompte. Les types courants comprennent:

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Prêts hypothécaires FHA

Ce sont des prêts garantis par l’Administration fédérale du logement. Ils ne nécessitent qu’un acompte de 3,5% et permettent d’obtenir des scores de crédit aussi bas que 500.Ils exigent également que vous payiez une prime d’assurance hypothécaire, à la fois d’avance et annuellement, pendant la durée du prêt.

Prêts hypothécaires conventionnels

Les prêts conventionnels sont de loin le type de produit de prêt hypothécaire le plus populaire, représentant la majorité des prêts américains émis chaque mois.Bien qu’ils comportent moins de frais que les prêts FHA, ils ont également des exigences de crédit et d’endettement plus strictes. Les conditions d’acompte varient considérablement, généralement de 3% à 20%.

Autres prêts garantis par le gouvernement

Il existe d’autres programmes de prêts spéciaux pour certains types d’acheteurs:

  • Prêts hypothécaires VA
  • Prêts hypothécaires USDA

Les prêts VA sont assurés par le ministère des Anciens Combattants et ne sont disponibles que pour les militaires, les anciens combattants et les conjoints survivants de ces parties. Ils n’exigent aucun acompte et aucune assurance hypothécaire, et ils vous permettent de reporter vos frais de clôture dans le solde du prêt.

Les prêts USDA sont des prêts hypothécaires garantis par le Département américain de l’agriculture (USDA). Ils ne sont disponibles que sur les propriétés situées dans des régions rurales désignées du pays. Ils ne nécessitent aucun acompte, mais vous devrez payer des primes d’assurance hypothécaire, à la fois d’avance et annuellement.

Les conditions d’un prêt hypothécaire

Les prêts hypothécaires diffèrent selon leur «durée», c’est-à-dire le temps dont vous disposez pour rembourser le prêt.

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La durée du prêt hypothécaire la plus courante est de 30 ans. En 2016, 90% des acheteurs ont opté pour un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans, selon les données les plus récentes de Freddie Mac.

Également en 2016, 6% ont choisi des prêts hypothécaires à taux fixe de 15 ans, 2% ont choisi des prêts hypothécaires à taux ajustable et 2% ont opté pour d’autres conditions de prêt.

Les prêts à court terme vous permettent de rembourser votre prêt plus rapidement et avec moins d’intérêts, mais ils nécessitent également des mensualités plus élevées. Les prêts à plus long terme signifient un paiement mensuel moins élevé, bien que la période de remboursement plus longue (et généralement un taux plus élevé) équivaut généralement à plus d’intérêts payés au fil du temps.La meilleure option dépend de votre budget et de la durée pendant laquelle vous prévoyez de rester dans la maison.

Prêts hypothécaires à 30 ans et à 15 ans

Prêt hypothécaire de 30 ans Prêt hypothécaire de 15 ans
Taux d’intérêt plus élevés Baisse des taux d’intérêt
Paiements mensuels inférieurs Paiements mensuels plus élevés
Remboursement du prêt plus lent Remboursement plus rapide du prêt
Plus d’intérêts payés au fil du temps Moins d’intérêts payés au fil du temps
Peut être plus facile d’acheter la maison que vous voulez Peut être difficile d’acheter la maison que vous voulez

Taux fixes ou ajustables

Les prêts hypothécaires varient également selon le type de taux d’intérêt. Comme son nom l’indique, les prêts à taux fixe sont assortis de taux d’intérêt fixes et constants pour toute la durée du prêt. Cela signifie que vous paierez toujours le même montant d’intérêts chaque mois jusqu’à ce que votre maison soit entièrement remboursée.

Les prêts à taux ajustable, quant à eux, ont des taux d’intérêt variables. Ils sont assortis d’un taux d’intérêt fixe pour une courte période (souvent trois, cinq, sept ou 10 ans), après quoi le taux peut augmenter. Cela signifie également une augmentation du paiement mensuel.

Les prêts à taux ajustable sont généralement assortis de taux d’intérêt beaucoup plus bas, au départ, que les options à taux fixe, mais ils comportent un risque supplémentaire d’augmentations futures des taux. Les ARM peuvent être un bon choix si vous savez que vous ne resterez pas longtemps chez vous ou si vous êtes prêt à refinancer en un prêt à taux fixe avant l’expiration de votre période de taux bas.

Prêts hypothécaires à taux fixe ou à taux variable

Prêt hypothécaire à taux fixe Prêt hypothécaire à taux ajustable
Des taux d’intérêt plus élevés, du moins au début Baisse des taux d’intérêt, au départ
Paiements mensuels prévisibles Paiement mensuel inférieur, initialement
Facile à budgéter et à planifier Paiements imprévisibles après un certain point
Aucun risque d’augmentation des taux d’intérêt Risque d’augmentation ultérieure des taux d’intérêt
Bon pour les propriétaires à long terme Risque pour les propriétaires à long terme, mieux pour les propriétaires à court terme
Peut être plus difficile d’acheter la maison que vous voulez Un ratio dette / revenu plus élevé autorisé

Admissibilité à un prêt hypothécaire

Chaque programme de prêt a des conditions d’éligibilité uniques. Voici ce dont les programmes de prêt les plus populaires du pays ont besoin:

Prêts FHA

  • Pointage de crédit: Au moins 500
  • Acompte: 3,5% (avec 580 points de crédit) ou 10% (avec 500 points de crédit)
  • Ratio de la dette au revenu: 43% ou moins (45% autorisés dans certains cas)

Prêts conventionnels

  • Pointage de crédit: 620
  • Acompte: 3% (sur certains programmes de prêt) ou plus, en particulier pour les gros prêts
  • Ratio de la dette au revenu: 43%

Prêts VA

  • Pointage de crédit: Pas de minimum
  • Acompte: Aucun (même si des frais de financement sont requis et peuvent être ajoutés au solde du prêt)
  • Ratio de la dette au revenu: Pas de maximum

Prêts USDA

  • Pointage de crédit: Dépend, mais généralement au-dessus de 640
  • Acompte: Aucun
  • Ratio de la dette au revenu: 41%

Magasiner pour un prêt hypothécaire

En plus des différences entre les produits hypothécaires individuels, il existe également des différences entre les prêteurs, surtout en ce qui concerne les coûts.

Les prêteurs hypothécaires diffèrent souvent en termes de frais, de frais de clôture et même de taux d’intérêt qu’ils peuvent vous offrir.Il est donc important de magasiner et d’obtenir plusieurs devis avant de décider qui créera votre prêt. Vous devriez également vous renseigner sur l’acompte et sur toute assurance hypothécaire privée que vous devrez payer, car cela aura également un impact sur vos coûts initiaux et à long terme.

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