Qu’est-ce qu’une première hypothèque?

Dans certains scénarios, un bien immobilier peut être financé par plusieurs prêts hypothécaires. Lorsque tel est le cas, le prêt initial est alors appelé «première hypothèque» ou «premier privilège». Le nouveau prêt ou prêt subséquent est appelé «deuxième hypothèque», «deuxième privilège» ou «prêt subordonné».

La première hypothèque est considérée comme le prêt principal sur la propriété, et en cas de défaut de paiement de votre hypothèque, elle a le premier droit de réclamer la maison et de l’encaisser à titre de remboursement.

Pourquoi auriez-vous plus d’un prêt hypothécaire?

Il existe plusieurs situations dans lesquelles vous pourriez avoir plusieurs prêts hypothécaires sur une même propriété. Celles-ci peuvent se produire soit à l’avance, lorsque vous achetez la maison pour la première fois, soit en aval après avoir été à la maison pendant un certain temps.

Regardons les deux scénarios.

Scénario 1: Acheter votre maison

Certains acheteurs utilisent deux prêts hypothécaires pour acheter leur propriété. Le premier sert à couvrir la majeure partie du prix d’achat de la maison, moins un acompte. Ensuite, le deuxième prêt permet de couvrir cet acompte et les frais de clôture associés à la transaction. Parfois, cette stratégie est appelée «ferroutage», la deuxième hypothèque étant le «prêt complémentaire».

Scénario 2: Exploiter la valeur nette de votre maison

Si jamais vous contractez un prêt immobilier sur votre propriété, cela sera également considéré comme une deuxième hypothèque. Ces prêts vous permettent d’exploiter la valeur nette de votre propriété pour payer des rénovations, des factures médicales, des dettes ou d’autres dépenses que vous pourriez avoir. Comme le prêt de ferroutage dans le scénario ci-dessus, les prêts sur valeur domiciliaire entraînent également un deuxième versement hypothécaire chaque mois jusqu’à ce que le solde soit remboursé.

Différences clés entre les premières et les secondes

Il existe quelques différences entre la première et la deuxième hypothèque, la plus importante étant celle qui a droit à la propriété en premier en cas de défaut. Il s’agit du premier prêt, ce qui signifie que si vous n’effectuez pas vos paiements, le premier prêteur peut saisir la propriété et utiliser les rendements pour rembourser votre prêt. Ce n’est qu’après le remboursement de ce prêt que le deuxième prêteur peut réclamer l’un des rendements de la propriété.

Une autre grande différence concerne la déduction fiscale des intérêts hypothécaires. Bien que vous puissiez déduire les intérêts que vous payez sur votre premier prêt (jusqu’à certaines limites), les intérêts sur les hypothèques secondaires sur valeur domiciliaire ne sont pas admissibles à cette radiation. La seule exception est si vous avez utilisé le prêt pour «acheter, construire ou améliorer considérablement» la maison.

Enfin, les deuxième hypothèques ont généralement des taux d’intérêt plus élevés que les premiers privilèges. C’est parce qu’ils présentent plus de risques pour le prêteur. Puisque le premier prêt a le droit de réclamer la propriété si vous n’effectuez pas vos paiements, le deuxième prêteur doit se protéger – et le taux d’intérêt plus élevé en fait partie. Plusieurs fois, ces taux d’intérêt peuvent également être ajustables, ce qui signifie qu’ils peuvent augmenter avec le temps si le prêt n’est pas remboursé avant l’expiration d’une période à taux fixe.

Premier contre deuxième quand le pire se produit

Pour voir les différences entre les premier et deuxième prêts hypothécaires en action, prenons un exemple. Disons que vous avez acheté une maison en 2015 avec une hypothèque de premier rang de 200 000 $. En 2018, vous vouliez rénover votre cuisine, vous avez donc contracté un prêt immobilier – une deuxième hypothèque – pour le payer.

Avancez vers la mi-2019 et vous avez trois mois de retard sur les paiements des deux prêts. Le prêteur sur le prêt hypothécaire initial peut lancer le processus de saisie et se déplacer pour vendre la propriété. Une fois que tout est dit et fait, la propriété se vend 150 000 $. Le prêteur utilise ce produit pour rembourser votre premier prêt, dont le solde est de 130 000 $. Lorsque ce prêt est remboursé, le produit restant – 20 000 $ – va au prêteur sur le deuxième prêt. Ceux-ci peuvent ou non couvrir le solde restant sur le second privilège.