Qui a raté le ballon sur les reports d’hypothèque?

Lorsque le COVID-19 a mis fin à l’économie canadienne en mars, les propriétaires de tout le pays, confrontés à la perspective de prendre du retard sur leurs versements hypothécaires sans aucune faute de leur part, ont paniqué. Désespérés de garder la tête hors de l’eau, ces emprunteurs ont été jetés une bouée de sauvetage par les principales institutions financières du Canada, qui leur ont offert la possibilité de reporter ces paiements pendant six mois.

Les Canadiens ont afflué vers les programmes de report. Les Big Six ont indiqué qu’ils avaient autorisé des paiements différés sur plus de 180 milliards de dollars de soldes de prêts hypothécaires résidentiels et immobiliers garantis au cours des trois mois précédant le 30 avril. À elle seule, la CIBC avait offert des options de report à 108 000 comptes clients. Au 21 mai, la Société canadienne d’hypothèques et de logement a signalé que 27% de ses prêts hypothécaires au Québec étaient en différé; 26 pour cent ont été reportés en Alberta, 21 pour cent en Ontario.

Le report d’hypothèque a jusqu’à présent contribué à empêcher une vague de vente de panique qui aurait pu plonger le marché du logement dans une chute libre catastrophique. À cet égard, il s’est avéré un succès incontestable et incontestable. Mais des discussions récentes avec certains des principaux courtiers en hypothèques du pays montrent que les emprunteurs canadiens ne savent toujours pas ce que signifie le report de leur prêt hypothécaire ni les effets que le processus pourrait avoir sur leurs relations futures avec les prêteurs.

Il y a clairement eu une panne de communication. Les plus grandes banques du pays n’ont-elles pas sensibilisé pleinement leurs emprunteurs aux implications des reports d’hypothèques? Les courtiers, submergés par une flambée des demandes des clients, ont-ils trébuché pour expliquer le processus à leurs clients? Ou les emprunteurs se sont-ils précipités dans un programme qui sonnait bien sans vraiment le sonder?

Les banques

MBN a d’abord été alerté de la possibilité que les Big Six du Canada aient laissé les emprunteurs mal informés sur les reports après avoir suivi un article largement diffusé de la SRC sur les emprunteurs qui étaient aveuglés par les intérêts supplémentaires qu’ils auraient à rembourser à leurs prêteurs. Les discussions avec la CIBC ont montré que la banque, dont le client occupait une place importante dans l’histoire de la SRC, avait offert aux clients la possibilité de rembourser leurs intérêts une fois leur période de report terminée ou de reporter ces frais dans leurs soldes restants. Le choix leur appartenait toujours.

À la fin du mois de mai, lors d’une discussion avec un courtier basé à GTA qui souhaite garder l’anonymat, un problème similaire s’est posé concernant la désinformation des emprunteurs potentiels.

Le courtier explique qu’un client leur a montré le rapport de crédit le plus récent qu’il avait reçu de son prêteur Big Six. L’expression «plan de paiement différé pour hypothèque» figurait en bonne place à plusieurs reprises.

«C’est la première fois que nous voyons cela sur un rapport de crédit», dit le courtier.

Alerter les autres prêteurs de l’incapacité d’un client à payer une hypothèque n’est ni nouveau ni néfaste. Mais cela vaut la peine de se demander: combien de propriétaires qui ont choisi de reporter leur prêt hypothécaire l’ont fait en supposant que leur situation serait considérée différemment parce que le COVID-19 était la seule raison de leur incapacité à payer? Il pourrait y avoir des milliers de propriétaires maintenant confrontés à la perspective de traîner leurs rapports de crédit endommagés, qui, selon eux, resteraient en bonne santé même après avoir différé leurs paiements, à des prêteurs qui auront maintenant beaucoup moins d’intérêt à travailler avec eux.

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«Nous ne pouvons apporter cet achat à aucun prêteur, que ce soit un prêteur A, un prêteur B ou le même prêteur avec lequel ils ont différé, car maintenant les prêteurs voient trois prêts hypothécaires reportés sur le rapport de crédit», dit le courtier.

Il est possible que les emprunteurs soient confus. Dave Butler de Butler Mortgage explique que les bureaux de crédit comme TransUnion et Equifax ont déclaré que les reports ne se présenteraient pas comme des événements de crédit négatifs sur les scores de crédit qu’ils gèrent, mais les banques n’ont jamais fait la même promesse. C’est pourquoi Butler n’a jamais vu les reports comme une solution miracle.

«Notre théorie était que si vous reportiez un tas de paiements avec, disons, la Banque Scotia, puis que vous vous rendiez à Scotia pour un refinancement, ce ne sera probablement pas beau», dit-il.

MBN a demandé à la CIBC si la société avait été honnête avec les clients au sujet de l’incidence potentielle des reports d’hypothèques sur leur relation avec la banque.

«Les approbations futures de prêts hypothécaires, y compris le refinancement, ne sont pas affectées par un client participant au programme de report», a déclaré la CIBC dans un communiqué.

Un porte-parole de la Banque Scotia a expliqué que les clients qui reportent des paiements hypothécaires auprès de la banque «peuvent continuer de renouveler ou de refinancer leur prêt hypothécaire auprès de la Banque Scotia pendant la période de report de l’hypothèque et sont assujettis à nos critères d’arbitrage standard. Les décisions de demande de prêt hypothécaire et de refinancement sont fondées sur un certain nombre de facteurs, notamment le revenu et le statut d’emploi. »

Le décalage entre ce que disent les banques, ce que pensent leurs clients et ce qui est inscrit dans les rapports de crédit de ces clients est un problème. Bien qu’aucune banque ne puisse imaginer tous les effets potentiels d’un report de prêt hypothécaire pour chaque client, les institutions financières doivent supposer que leurs clients en savent moins qu’eux, pas plus, et fournir les faits les plus frappants, flagrants et faciles à digérer sur les reports. Cela inclut des informations qui pourraient dissuader les gens de différer leurs paiements, comme le fait que leurs rapports de solvabilité soient potentiellement laids.

Les emprunteurs

Avant de critiquer les propriétaires canadiens, il est important de noter à quel point une situation COVID-19 est effrayante pour eux. Beaucoup d’entre eux s’accrochent par leurs ongles, travaillent et économisent pour maintenir même cette position précaire. Si ces propriétaires durement touchés peuvent reporter leurs versements hypothécaires à un moment où les revenus de leur ménage ont été décimés, qui dit non? Pour beaucoup, c’était le seul choix raisonnable.

Mais la raison s’effondre assez rapidement quand le monde n’a plus de sens. Il est clair que certains emprunteurs se sont précipités dans des programmes de report sans réfléchir à deux fois aux implications à long terme, telles que l’intérêt accru et les rapports de crédit ternis. D’autres, cependant, ont abusé du système.

Le courtier anonyme dit que le client qui a été surpris par son rapport de crédit avait la capacité de continuer à effectuer ses paiements, il a simplement choisi de ne pas le faire.

«Ce client a reporté quatre hypothèques», dit le courtier. «Pas parce qu’ils en avaient besoin. C’était parce qu’ils pensaient: «Pourquoi pas? Je peux créer des flux de trésorerie dès maintenant. C’est complètement le mauvais raisonnement pour utiliser un report. »

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Enza Venuto, d’InTouch Mortgage Solutions, dit qu’elle a vu les propriétaires tirer parti des reports comme un moyen de s’engager dans un comportement vraiment irresponsable: reporter plusieurs hypothèques et utiliser les fonds pour investir sur le marché boursier alors que les prix sont bas.

«J’entends ça partout», dit-elle. «J’espère qu’ils l’ont bien fait car la semaine dernière, le marché a de nouveau baissé.»

Ce que nous avons ici, c’est une défaillance des banques et des emprunteurs. Les banques, en grande partie à cause des frais qu’elles facturent aux clients pour simplement vouloir accéder à leur propre argent, sont considérées par la plupart des Canadiens comme des prédateurs. Lorsque ces clients ont la possibilité de récupérer une fraction de ce qu’ils pensent avoir été enlevé par une société sans visage de plusieurs milliards de dollars, certains le feront. Tout le monde veut se sentir comme Robin des Bois pendant un moment.

« [Clients] dire en gros: «La banque me donne ça? Incroyable. Prenons-le. Prenez tout », dit Venuto.

Qu’ils aient abusé du système de report ou non, ce sont finalement les emprunteurs eux-mêmes qui doivent assumer la responsabilité de leurs décisions financières. S’ils ne sont pas sûrs de ce qu’est un report de prêt hypothécaire, il y a littéralement des milliers de courtiers à travers le pays prêts à prendre le téléphone et à leur parler du rebord.

«Si nous sommes assez intelligents pour avoir un emploi et posséder une maison, alors nous devrions être assez intelligents pour peser les avantages et les inconvénients possibles avant de prendre des décisions irréfléchies», déclare Butler.

Les courtiers

Les courtiers sont sortis des premiers mois de report de prêts hypothécaires d’une odeur terriblement douce, en grande partie parce que la situation actuelle leur permet de faire exactement ce pour quoi ils sont payés: éduquer les consommateurs et fournir de l’aide lorsque les banques ne peuvent pas.

Butler et Venuto ont tous deux été proactifs en discutant avec leurs clients et en insistant sur le fait que les reports d’hypothèques ne sont pas pour tout le monde car leur impact à long terme n’est peut-être pas positif.

«Si vous étiez un bon courtier, vous avez fait passer le message à votre client:« Non, non, non, non. Faites-le si vous en avez besoin. Si vous n’en avez pas besoin, ne le faites pas », dit Butler.

À en juger par le nombre de Canadiens qui n’ont pas appelé un courtier pour obtenir de l’aide, il pourrait y avoir en quelque sorte un problème de messagerie auquel le secteur hypothécaire devrait s’attaquer. Si les emprunteurs canadiens ne se sentent pas à l’aise pour demander de l’aide à des personnes qui connaissent parfaitement les hypothèques, pourquoi? Quels obstacles empêchent les gens de faire quelque chose d’aussi simple que de décrocher le téléphone ou de taper sur un e-mail et de demander conseil à un expert?

Ce sont des questions qui nécessitent des réponses rapides. L’horloge du report tourne, et s’il sonne 12 alors que des dizaines de milliers de propriétaires ne sont toujours pas en mesure d’effectuer leurs paiements, il y aura un niveau de panique que le pays n’a jamais vu. Quel genre de décisions précipitées seront alors prises?

«Lorsque les gens paniquent, ils ne savent pas vers qui se tourner», dit Venuto. «Lorsqu’ils ne voient qu’une application en ligne et qu’ils ont besoin d’aide, ils cliquent sur ce bouton. Ils font ce qu’ils doivent faire.

« Vous ne pouvez pas contrôler cela. »

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