Ratios d’endettement typiques (D / E) pour le secteur immobilier

Le secteur immobilier comprend différents groupes de sociétés qui possèdent, développent et exploitent des propriétés, telles que des terrains résidentiels, des bâtiments, des propriétés industrielles et des bureaux. Étant donné que les sociétés immobilières rachètent généralement la totalité de la propriété, de telles transactions nécessitent des investissements initiaux importants, qui sont souvent financés par une dette importante.

Une mesure à laquelle les investisseurs prêtent attention est le degré d’endettement de la société immobilière, qui est mesuré par le ratio dette / capitaux propres (D / E).

Points clés à retenir

  • Le ratio dette / capitaux propres (D / E) est une mesure importante utilisée pour déterminer le degré d’endettement et de levier financier d’une entreprise.
  • Les investissements immobiliers pouvant porter des niveaux d’endettement élevés, le secteur est soumis au risque de taux d’intérêt.
  • Les ratios D / E pour les entreprises du secteur immobilier, y compris les REIT, ont tendance à se situer autour de 3,5: 1.

Ratios D / E dans le secteur immobilier

Le ratio D / E des entreprises du secteur immobilier est en moyenne d’environ 352% (soit 3,5: 1). Les fiducies de placement immobilier (FPI) sont un peu plus élevées à environ 366%, tandis que les sociétés de gestion immobilière ont un D / E moyen à un taux inférieur de 164%.

Les sociétés immobilières représentent l’une des options d’investissement les plus attrayantes en raison de leur flux de revenus stable et de leurs rendements de dividendes élevés. De nombreuses sociétés immobilières sont constituées en sociétés immobilières pour profiter de leur statut fiscal spécial. Une société constituée par une société de placement immobilier est autorisée à déduire ses dividendes du revenu imposable.

Les sociétés immobilières sont généralement très endettées en raison d’importantes transactions de rachat. Un ratio D / E plus élevé indique un risque de défaut plus élevé pour la société immobilière.

150%

Le ratio D / E moyen des sociétés du S&P 500 est d’environ 1,5: 1.

Comment évaluer le rapport D / E

Le ratio D / E est une mesure utilisée pour déterminer le degré de levier financier d’une entreprise. La formule de calcul de ce ratio divise le passif total d’une entreprise par le montant des capitaux propres fournis par les actionnaires. Cette mesure révèle les montants respectifs de la dette et des capitaux propres qu’une entreprise utilise pour financer ses opérations.

Lorsque le ratio D / E d’une entreprise est élevé, cela suggère que l’entreprise a adopté une approche agressive de financement de la croissance avec sa dette. Un problème avec cette approche est que les frais d’intérêts supplémentaires peuvent souvent causer de la volatilité dans les rapports sur les bénéfices. Si les bénéfices générés sont supérieurs au coût des intérêts, les actionnaires en bénéficient. Cependant, si le coût du financement par emprunt l’emporte sur le rendement généré par le capital supplémentaire, la charge financière pourrait être trop lourde à supporter pour l’entreprise.

Pourquoi les ratios D / E varient

Les ratios D / E doivent être considérés par rapport à des entreprises similaires du même secteur. L’une des principales raisons pour lesquelles les ratios D / E varient est la nature à forte intensité de capital de l’industrie. Les industries à forte intensité de capital, telles que le raffinage du pétrole et du gaz ou les télécommunications, ont besoin de ressources financières importantes et d’importantes sommes d’argent pour produire des biens ou des services.

Par exemple, l’industrie des télécommunications doit faire des investissements très importants dans l’infrastructure, en installant des milliers de kilomètres de câbles pour fournir des services aux clients. Au-delà de ces dépenses en capital initiales, l’entretien, les mises à niveau et l’expansion nécessaires des zones de service nécessitent des dépenses en capital supplémentaires importantes. Les industries telles que les télécommunications ou les services publics exigent d’une entreprise qu’elle s’engage financièrement avant de livrer son premier bien ou service et de générer des revenus.

Une autre raison pour laquelle les ratios D / E varient est basée sur le fait que la nature de l’entreprise signifie qu’elle peut gérer un niveau d’endettement élevé. Par exemple, les sociétés de services publics rapportent un montant de revenu stable; la demande de leurs services reste relativement constante quelles que soient les conditions économiques globales.

De plus, la plupart des services publics fonctionnent comme des monopoles virtuels dans les régions où ils font des affaires, de sorte qu’ils n’ont pas à craindre d’être exclus du marché par un concurrent. Ces entreprises peuvent avoir des dettes plus importantes avec une exposition au risque moins réelle qu’une entreprise dont les revenus sont plus sujets à des fluctuations en fonction de la santé globale de l’économie.

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