Refinancer votre prêt hypothécaire pendant la pandémie

Les taux hypothécaires ont atteint des creux records à plusieurs reprises cette année, mais l’activité de refinancement a en fait diminué récemment, en partie grâce au resserrement des normes de prêt.

Avec le taux de chômage élevé et l’incertitude économique due à la pandémie de coronavirus, de nombreux prêteurs relèvent la barre des exigences des emprunteurs pour réduire leur risque. En fait, selon la Mortgage Bankers Association (MBA), en raison de ces normes plus strictes, le crédit hypothécaire était 30% plus difficile à obtenir en juillet 2020 qu’un an auparavant.

En plus des exigences de qualification plus strictes, la pandémie a également compliqué le refinancement hypothécaire d’autres manières, causant des problèmes dans les aspects de demande, de recherche de titre et d’évaluation du processus de prêt. Le résultat est un processus de refinancement plus difficile dans l’ensemble pour les propriétaires.

Si vous envisagez de refinancer votre prêt immobilier pendant le COVID-19 et la récession, voici ce à quoi vous pouvez vous attendre de la situation en constante évolution.

À quoi s’attendre si vous refinancez maintenant

Le chômage a augmenté en raison de la pandémie et de nombreux Américains ont complètement perdu leur salaire ou leur emploi. Alors que ces tendances se poursuivent, les emprunteurs sont plus enclins à prendre du retard sur leurs prêts hypothécaires ou, pire encore, à faire défaut.

Pour compenser ce risque supplémentaire, les prêteurs adoptent des normes de prêt plus strictes, exigeant entre autres des cotes de crédit élevées, des acomptes plus importants et des chèques d’emploi supplémentaires. Selon Steve Kaminski, responsable des prêts résidentiels aux États-Unis à la Banque TD, les prêteurs deviennent particulièrement stricts avec les options de refinancement en espèces.

«L’impact économique du COVID-19 a poussé de nombreux prêteurs à prendre des mesures pour réduire le risque de remboursement pour tous les types de prêts, en particulier pour les opérations de refinancement en espèces à des soldes et des prêts à valeur plus élevés. [LTV] ratios », a déclaré Kaminski à The Balance dans un e-mail. «Les emprunteurs peuvent être invités à prendre des mesures supplémentaires, comme vérifier à nouveau l’emploi plus près de leur date de clôture ou s’assurer que les documents permettant de vérifier les revenus sont plus à jour.»

Voici quelques-unes des façons dont le refinancement peut être plus difficile pendant la pandémie.

Scores de crédit plus élevés

La plupart des prêteurs ont commencé à exiger des cotes de crédit plus élevées au milieu du COVID-19. Selon le dernier tableau de bord sur le financement du logement de l’Urban Institute, le score FICO moyen d’un emprunteur hypothécaire est passé à environ 740 en juillet 2020.Comme l’explique le rapport, «l’accès au crédit reste restreint, en particulier pour les emprunteurs à faible FICO. Le FICO médian des prêts à l’achat actuels est d’environ 40 points plus élevé que le niveau d’avant la crise du logement, qui était d’environ 700 points. »

Les prêteurs augmentent même les limites de crédit sur les prêts de la Federal Housing Administration (FHA), qui permettent techniquement d’obtenir des scores aussi bas que 500.Selon les données du fournisseur de technologie hypothécaire Ellie Mae, le score moyen d’un refinancement FHA était de 679 en juillet 2020. C’est une augmentation par rapport à 668 il y a un an. Dans tous les types de refinancement, plus de 70% de tous les emprunteurs avaient un score de 750 ou plus en juillet 2020.

Moins d’options de retrait et d’options Jumbo

Comme l’a noté Kaminski, les refinancements en espèces sont plus difficiles à trouver à la lumière de la pandémie. Avec les refinancements en espèces – qui permettent aux emprunteurs de contracter un prêt plus important et de conserver ensuite la différence en espèces – les prêteurs font face à des risques supplémentaires. Fannie Mae et Freddie Mac ont tous deux déclaré qu’ils n’achèteraient pas auprès de prêteurs des prêts d’encaissement qui sont entrés en défaut de paiement. Cela signifie que les prêteurs doivent conserver ces prêts dans leurs portefeuilles et conserver eux-mêmes les risques.

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Les prêts géants – ou les prêts supérieurs à 510 400 $ dans la plupart des pays américains – peuvent également être plus difficiles à trouver sur le marché actuel influencé par la pandémie.En avril, la disponibilité des prêts jumbo a chuté de 22,6%, selon MBA. Il a chuté de 4,4% en mai.

Retards possibles en cours de route

La pandémie a ralenti de nombreuses étapes du processus hypothécaire, et les prêts de refinancement prennent beaucoup plus de temps que d’habitude à être traités. En juillet, le prêt de refinancement moyen s’est clôturé en 50 jours.Cela représente 33 jours d’avril 2019.

Selon une analyse de la Brookings Institution, la pandémie pourrait retarder l’une ou l’ensemble de ces étapes du processus:

  • Recherche de titre: Cela nécessite l’accès aux bureaux des archives publiques qui peuvent être fermés dans certaines zones.
  • Vérification d’emploi: Cela pourrait être entravé par des arrangements de travail à distance, ce qui rend difficile l’accès aux employeurs et aux services des ressources humaines. Certains prêteurs peuvent également exiger des niveaux de vérification supplémentaires.
  • Évaluations: Les évaluateurs peuvent être moins enclins à entrer dans les propriétés, étant donné la crise sanitaire.

Travailleur indépendant? Plus de demandes de documents possibles

Avec un taux de chômage élevé et des mises à pied liées à une pandémie courantes, les prêteurs peuvent également exiger des documents supplémentaires, en particulier en ce qui concerne le revenu et l’emploi d’un emprunteur. Cela est particulièrement vrai pour les emprunteurs indépendants, dont les revenus sont parfois plus difficiles à vérifier que pour les employés W-2 traditionnels.

À l’été 2020, Fannie Mae et Freddie Mac ont institué des exigences de documentation supplémentaires pour les emprunteurs indépendants.

«Les professionnels indépendants doivent être prêts à fournir des documents sur les revenus, tels que des relevés de compte d’entreprise et des comptes de résultat non vérifiés depuis le début de l’année», a déclaré Nilay Gandhi, conseiller financier principal chez Vanguard, à The Balance dans un courriel. « Comme les employés de W-2, les prêteurs cherchent à vérifier que le propriétaire peut effectuer ses paiements à temps, et [the lender] donnera la priorité aux antécédents de crédit, à la stabilité commerciale et aux revenus. »

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Vous pourriez communiquer numériquement

Étant donné que de nombreux lieux de travail fonctionnent désormais à distance, y compris les prêteurs hypothécaires et les autres fournisseurs impliqués dans le processus de refinancement, les communications pendant un refinancement sont plus susceptibles d’être «sans contact», souvent par e-mail, téléphone ou via une sorte de portail interne.

«La première chose à laquelle vous devez faire face est que pendant une pandémie, la plupart des gens travaillent à domicile, ce qui signifie que vous ne pouvez pas toujours compter sur les joindre par téléphone», a déclaré Domingo Perez Jr., agent immobilier chez Warburg Realty, a déclaré The Balance dans un e-mail. «La plupart des correspondances se font par e-mail. Cela peut donner l’impression que tout se déroule à un rythme d’escargot, vous devrez donc être persévérant et patient.

Frais supplémentaires

Bientôt, le refinancement s’accompagnera également de nouveaux frais. Appelé les frais de marché défavorable, il représentera 0,5% du montant du prêt (tant que le prêt est de 125 000 $ ou plus).

Bien que ces frais soient techniquement payés par les prêteurs hypothécaires, les experts prévoient qu’ils seront transmis aux emprunteurs par des taux d’intérêt plus élevés et d’autres frais. Les frais devraient entrer en vigueur le 1er décembre 2020, bien que les tarifs reflètent probablement les coûts plus élevés bien avant cela.

Comment pouvez-vous le rendre plus facile?

Bien que le refinancement soit plus difficile pendant la pandémie, il existe des moyens pour les emprunteurs de faciliter le processus. Selon Kaminski, parler à un prêteur est la première étape.

«Les emprunteurs auront une meilleure expérience s’ils entrent dans le processus avec des attentes appropriées», a déclaré Kaminski. «Ils devraient parler à un prêteur au début du processus pour comprendre à quoi ils peuvent s’attendre en ce qui concerne les exigences en matière de documentation, les options de prêt et le calendrier.»

«Assurez-vous d’avoir créé un dossier numérique sur votre ordinateur portable où vous placerez tous vos états financiers, chèques, épargne, fonds de retraite, talons de paie et déclarations de revenus prêts à être envoyés à tout moment», a déclaré Perez Jr.. «Assurez-vous qu’ils sont les plus récents dans tous les domaines. Pensez aussi récent que cette semaine.  »

Malgré les défis que cela peut entraîner, il est toujours temps de se refinancer. Les taux hypothécaires sont parmi les plus bas qu’ils aient jamais été et, selon le dernier Mortgage Monitor de Black Knight, environ 18 millions de propriétaires pourraient réduire leur taux d’intérêt d’au moins 0,75 point de pourcentage grâce à un refinancement prochain. En moyenne, cela représente une économie de 289 $ par mois.

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