Refonte hypothécaire vs refinancement: quel est le meilleur?

Si vous cherchez à économiser de l’argent sur votre prêt hypothécaire, vous avez plusieurs options. Le refinancement et la refonte d’un prêt hypothécaire permettront à la fois de réaliser des économies, notamment une baisse des mensualités et la possibilité de payer moins d’intérêts. Mais les mécanismes sont différents et chaque stratégie présente des avantages et des inconvénients, il est donc essentiel de choisir la bonne.

Si le flux de trésorerie n’est pas un problème – et que vous pouvez facilement gérer votre paiement mensuel – le choix peut être facile: il peut être préférable de refondre ou simplement de payer un supplément sur votre prêt hypothécaire si votre objectif est de minimiser les frais d’intérêt.

Refonte vs refinancement

Quelle est la différence entre refondre et refinancer votre prêt immobilier? Comparons et contrastons.

Refonte se produit lorsque vous modifiez votre prêt existant après avoir remboursé par anticipation un montant substantiel du solde de votre prêt. Par exemple, vous pourriez effectuer un paiement forfaitaire important ou vous pourriez avoir ajouté un supplément à vos versements hypothécaires mensuels au fil des ans – vous donnant ainsi une longueur d’avance sur le remboursement de votre dette. Votre prêteur recalcule vos paiements mensuels en fonction du solde de votre prêt inférieur aux prévisions, ce qui entraîne un paiement mensuel requis inférieur. Étant donné que le solde de votre prêt est plus petit, vous payez également moins d’intérêts sur la durée de vie restante de votre prêt.

Refinancement se produit lorsque vous demandez un nouveau prêt et que vous l’utilisez pour remplacer une hypothèque existante.Votre nouveau prêteur rembourse le prêt auprès de votre ancien prêteur et vous effectuez des paiements à votre nouveau prêteur à l’avenir. Votre prêt doit être plus petit qu’il ne l’était lors de l’emprunt initial, de sorte que vous bénéficiez d’un paiement mensuel inférieur.

Avantages et inconvénients de la refonte

Le principal avantage de la refonte est la simplicité. Votre prêteur peut avoir un programme qui rend la refonte plus facile que de demander un nouveau prêt. Les prêteurs facturent des frais modestes pour le service, que vous devriez plus que récupérer après plusieurs mois d’amélioration des flux de trésorerie.

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Approbation: Se qualifier pour une refonte est différent de se qualifier pour un nouveau prêt, et vous pourriez être approuvé pour une refonte même si le refinancement n’est pas possible pour vous. Vous avez déjà le prêt – vous demandez simplement un nouveau calcul du calendrier d’amortissement.

  • Vous n’aurez peut-être pas besoin de fournir une preuve de revenu, de documenter vos actifs (et leur provenance) ou de vous assurer que vos cotes de crédit ne posent aucun problème.
  • Les prêteurs peuvent exiger que vous payiez un montant minimum avant de vous qualifier pour la refonte.
  • Les programmes gouvernementaux comme les prêts FHA et VA ne sont généralement pas éligibles à la refonte.
  • La refonte des prêts jumbo n’est pas disponible auprès de tous les prêteurs.

Taux d’intérêt et paiement: Lorsque vous refondez un prêt, le taux d’intérêt ne change généralement pas (mais il change souvent lorsque vous refinancez). Plusieurs entrées déterminent votre paiement mensuel: le nombre de paiements restants, le solde du prêt et le taux d’intérêt. Mais lorsque vous refondez, votre prêteur ne modifie que le solde de votre prêt.

Notez que la refonte d’un prêt n’est pas la même chose que la modification d’un prêt. Si vous êtes sous l’eau et que vous faites face à des difficultés financières, il peut y avoir d’autres moyens de modifier les conditions de votre prêt ou de refinancer.

Avantages et inconvénients du refinancement

Comme la refonte, le refinancement réduit également votre paiement (généralement), mais c’est parce que vous redémarrez l’horloge de votre prêt.

Nouvelles fonctionnalités: Les principales raisons de refinancer sont d’obtenir un paiement mensuel inférieur, de modifier les caractéristiques de votre prêt et éventuellement d’obtenir un taux d’intérêt inférieur (mais des taux inférieurs peuvent ne pas être disponibles, selon le moment où vous empruntez). Si vous obtenez un tout nouveau prêt, vous pouvez choisir la durée de la structure du prêt: sera-t-il un prêt hypothécaire de 30 ans, un prêt à taux fixe de 15 ans ou un prêt hypothécaire à taux ajustable (ARM)?

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Coûts plus élevés: Obtenir un tout nouveau prêt coûte généralement plus cher qu’une refonte.

  • Vous devrez peut-être payer les frais de clôture, y compris les frais d’évaluation, les frais de montage, etc.
  • Le coût le plus élevé pourrait être l’intérêt supplémentaire que vous payez. Si vous étendez votre prêt sur une longue période (obtenir un autre prêt de 30 ans après avoir remboursé votre prêt existant pendant plusieurs années), vous devez repartir de zéro. Avec la plupart des prêts, vous payez plus d’intérêts les premières années et vous remboursez la majeure partie du capital les années suivantes. Un nouveau prêt à long terme vous ramène à ces premières années à forte intensité d’intérêts.

Pour voir un exemple de la façon dont vous payez le principal et les intérêts, exécutez quelques chiffres avec une calculatrice d’amortissement de prêt.

Alternative: ne faites ni l’un ni l’autre

Si vous voulez vraiment économiser de l’argent, le meilleur choix pourrait être de passer à la refonte. et refinancement. Au lieu de cela, payez un supplément sur votre prêt hypothécaire (que ce soit en une somme forfaitaire ou au fil du temps) et évitez la tentation de passer à un paiement mensuel inférieur.

Si vous refondez, vous avez la possibilité d’effectuer des paiements plus petits, ce qui peut vous sembler agréable, mais vous ne payez pas vos dettes plus rapidement.

Si vous payez un supplément périodiquement et continuez à effectuer le paiement mensuel initial, vous économiserez de l’argent sur les intérêts et rembourser votre prêt hypothécaire tôt.

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