Risques et rendements des titres adossés à des hypothèques (MBS)

Les titres adossés à des hypothèques (MBS) sont des groupes de prêts hypothécaires à domicile qui sont vendus par les banques émettrices, puis regroupés en «pools» et vendus comme un seul titre. Ce processus est connu sous le nom de titrisation.

Lorsque les propriétaires effectuent les paiements des intérêts et du principal, ces flux de trésorerie passent par le MBS et par les détenteurs d’obligations (moins une commission pour l’entité qui est à l’origine des prêts hypothécaires). Les titres adossés à des créances hypothécaires offrent généralement des rendements plus élevés que les bons du Trésor américain, mais ils comportent également des risques de réinvestissement, de remboursement anticipé et un risque de convexité négative.

Risque de remboursement anticipé de garantie hypothécaire

L’aspect unique des titres adossés à des hypothèques (MBS) est l’élément du risque de remboursement anticipé. C’est le risque que prennent les investisseurs lorsque les créanciers hypothécaires décident de payer le principal de leur prêt hypothécaire avant l’échéance. Le résultat, pour les investisseurs dans les MBS, est un remboursement anticipé du principal ou une réduction des intérêts créditeurs si le créancier hypothécaire effectue des paiements plus importants pour rembourser l’hypothèque plus rapidement.

Cela signifie que la valeur principale du titre sous-jacent diminue avec le temps, ce qui entraîne une réduction progressive des revenus d’intérêts. Le risque de remboursement anticipé est généralement le plus élevé lorsque les taux d’intérêt baissent, car cela conduit les propriétaires à refinancer leurs prêts hypothécaires.

Taux d’intérêt et durée de vie moyenne des MBS

Les remboursements anticipés réduisent la valeur de l’hypothèque pour les investisseurs, non seulement parce que les revenus d’intérêts sur l’investissement sont réduits, mais l’investisseur est alors obligé de réinvestir à des taux inférieurs lorsque l’hypothèque est remboursée.

La durée de vie moyenne d’un MBS diminue plus rapidement lorsque les taux baissent (puisque les propriétaires refinancent davantage lorsque les taux baissent), et elle diminue plus lentement lorsque les taux augmentent (des taux plus élevés réduisent généralement le montant des actions de refinancement). Cela peut conduire à des flux de trésorerie incertains des MBS individuels, ainsi qu’à une tendance à la convexité négative.

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Convexité négative

Les hypothèques agissent de la même manière que les obligations en ce sens que lorsque les taux montent, les prix baissent. Cependant, les prix des titres adossés à des hypothèques ont tendance à augmenter à un rythme décroissant lorsque les taux obligataires baissent; à leur tour, leurs prix ont tendance à baisser à un rythme croissant lorsque les taux augmentent. C’est ce qu’on appelle la convexité négative et c’est l’une des raisons pour lesquelles les MBS offrent des rendements plus élevés que les bons du Trésor américain.

En bref, les investisseurs s’attendent à être payés davantage pour faire face à cette incertitude supplémentaire. Il est à noter que les titres adossés à des hypothèques ont tendance à générer leur meilleure performance relative lorsque les taux en vigueur sont stables.

MBS d’agence et non-agence

Les pools hypothécaires peuvent être créés par des entités privées (dans la plupart des cas) ou par les trois agences quasi-gouvernementales qui émettent des MBS: Government National Mortgage Association (connue sous le nom de GNMA ou Ginnie Mae), Federal National Mortgage (FNMA ou Fannie Mae) et Federal Home Loan Mortgage Corp. (Freddie Mac).

L’explication la plus concise des différences entre les trois vient de la Securities and Exchange Commission (SEC) des États-Unis:

<< Ginnie Mae, soutenue par la pleine foi et le crédit du gouvernement américain, garantit que les investisseurs reçoivent des paiements en temps opportun. Fannie Mae et Freddie Mac fournissent également certaines garanties et, bien que ne bénéficiant pas de la pleine confiance et du crédit du gouvernement américain, certaines institutions privées, telles que les sociétés de courtage, les banques et les constructeurs d'habitations, titrisent également des hypothèques, appelées titres hypothécaires de «marque privée».

Les MBS adossés à Ginnie Mae ne sont pas à risque de défaut, mais il existe un faible degré de risque de défaut pour une obligation émise par Fannie Mae et Freddie Mac. Pourtant, les obligations de Freddie et Fannie ont un élément de soutien plus fort qu’il n’y paraît depuis que les deux ont été repris par le gouvernement fédéral à la suite de la crise financière de 2008.

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Comment investir dans un MBS

Les investisseurs peuvent acheter des titres adossés à des prêts hypothécaires individuels par l’intermédiaire d’un courtier, mais cette option est limitée à ceux qui ont le temps et la sophistication nécessaires pour mener leurs propres recherches fondamentales concernant l’âge moyen, l’emplacement géographique et le profil de crédit des prêts hypothécaires sous-jacents.

La plupart des investisseurs qui possèdent un fonds commun d’obligations à large assise ou un fonds négocié en bourse ont une certaine exposition à ce secteur puisqu’il s’agit d’une si grande partie du marché – c’est donc celui qui est fortement représenté dans les fonds diversifiés. Les investisseurs peuvent également opter pour des fonds dédiés uniquement aux MBS. Certains des fonds négociés en bourse (ETF) qui investissent dans cet espace sont:

  • Barclays Agency Bond Fund (AGZ)
  • Fonds d’obligations à taux fixe iShares Barclays MBS (MBB)
  • FNB de titres adossés à des hypothèques (VMBS)
  • Fonds d’obligations iShares Barclays GNMA (GNMA)
  • SPDR Barclays Capital Mortgage Backed Bond ETF (MBG)

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