Spéculation immobilière dans les villes universitaires

Chaque année, des millions d’étudiants affluent dans les villes universitaires. Ces étudiants, ainsi que le corps professoral et le personnel de leurs écoles, ont un besoin commun: le logement. La demande constante de logements rend les communautés collégiales et universitaires attrayantes pour les personnes intéressées par l’investissement immobilier. Lisez la suite pour savoir s’il s’agit d’une option d’investissement que vous devriez envisager.

L’opportunité

Alors que la demande de logement peut fluctuer dans d’autres régions, les villes universitaires comptent un flux constant d’étudiants, de professeurs et de personnel, et un pourcentage d’entre eux nécessitera toujours un logement hors campus. La plupart des collèges et universités n’ont pas suffisamment de logements sur le campus pour répondre à la demande, et lorsque les budgets des écoles sont serrés, l’entretien et la modernisation des logements peuvent passer au second plan au détriment d’autres priorités financières. Les propriétés bien entretenues, bien commercialisées, à des prix compétitifs et proches des commodités peuvent attirer les acheteurs et les locataires.

Les baby-boomers commencent à réaliser les multiples avantages d’investir dans l’immobilier dans ces communautés. De nombreux parents considèrent les options de logement hors campus comme quelque chose qui pourrait non seulement fournir un logement à leur enfant, mais aussi être un investissement qui pourrait prendre de la valeur pour la revente après l’obtention de son diplôme ou fournir un endroit pour leur future retraite. Selon la National Association of Realtors, les baby-boomers citent de plus en plus une préférence pour les communautés collégiales et universitaires pour les logements post-retraite.

Options d’investissement

Il existe de nombreuses façons d’investir dans l’immobilier dans les communautés collégiales, directement ou indirectement:

Pour déterminer le type d’investissement immobilier qui pourrait vous intéresser, évaluez honnêtement:

  • Combien de risques vous êtes prêt à prendre
  • Combien de temps vous devez consacrer à la gestion d’un investissement (c’est-à-dire qu’investir dans une FPI prend beaucoup moins de temps que gérer un immeuble locatif)
  • De combien d’argent ou d’accès au crédit vous disposez pour financer votre investissement
  • Vos autres engagements financiers
  • Les implications fiscales de tout investissement potentiel
  • Votre horizon temporel

Où regarder

Une fois que vous avez réduit vos options de placement, vous pouvez choisir parmi plusieurs domaines. Décidez à quel point vous souhaitez être physiquement proche d’un immeuble de placement potentiel, puis tracez un «rayon» autour d’un ou plusieurs collèges dans lesquels vous souhaitez investir. Faites des recherches et réfléchissez aux questions suivantes:

  • L’école ouvre-t-elle un nouveau campus dans une communauté voisine?
  • L’école envisage-t-elle de construire des bâtiments universitaires supplémentaires et / ou d’ajouter des programmes d’études pour augmenter les inscriptions?
  • La taille du campus diminue-t-elle? Si une école diminue de taille, soit les inscriptions d’élèves diminuent, soit l’école envisage d’abandonner des programmes en raison d’un manque de financement. Si vous êtes prêt à devenir un investisseur à long terme, vous pourrez peut-être trouver une propriété à un prix raisonnable avec un potentiel de valeur à long terme dans un marché en baisse.
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Il est important de prendre le temps de rechercher les communautés dans lesquelles vous envisagez d’investir pour voir à quoi ressemble le marché immobilier local. Appelez le bureau des admissions de l’école pour obtenir des informations susceptibles d’affecter un investissement immobilier, telles que:

  • Les effectifs actuels et futurs de l’école
  • Le ratio actuel et projeté d’étudiants par rapport aux unités de logement sur le campus
  • Quelle est la propriété hors campus appartenant à l’université
  • Dépenses scolaires pour le logement des étudiants

Lorsque vous évaluez vos options, gardez à l’esprit que les écoles privées ont tendance à avoir des politiques de logement strictes, des inscriptions plus faibles et des ratios d’unités de logement étudiants-sur-campus plus faibles; par conséquent, il se peut qu’il n’y ait pas autant de demande de logements hors campus que dans une communauté avec un collège ou une université publics. De plus, il existe des différences significatives dans les besoins de logement des élèves qui fréquentent l’école dans une ville par rapport à une région suburbaine ou rurale. Par exemple, les écoles urbaines et suburbaines ont tendance à attirer un pourcentage plus élevé d’étudiants en déplacement ou à temps partiel qui n’ont peut-être pas besoin de logement.

Avant d’acheter

Lorsque vous commencez à évaluer les immeubles de placement disponibles, assurez-vous de tenir compte des conseils suivants:

  • Connaître les implications fiscales de l’achat d’un immeuble de placement. Consultez un avocat fiscaliste ou un conseiller financier personnel.
  • Recherchez vos options de financement. Le type de propriété que vous envisagez d’investir, ainsi que vos antécédents de crédit, détermineront le type de financement disponible. Discutez avec votre banquier ou votre conseiller financier personnel pour savoir quelles options peuvent être offertes et lesquelles sont adaptées à votre situation financière.
  • Trouvez un agent immobilier ayant de l’expérience dans la vente aux propriétaires-investisseurs. Un agent immobilier ayant de l’expérience dans la vente à des acheteurs similaires peut répondre à beaucoup de vos questions à l’avance et vous donner des conseils sur le marché locatif local.
  • Vérifiez les règles des associations de propriétaires ou les clauses restrictives qui réglementent ou interdisent les locations.

Êtes-vous prêt à assumer la responsabilité de la location?

Si vous envisagez sérieusement d’acheter un immeuble de placement locatif, il est important de connaître les risques et le travail qu’implique le fait d’être propriétaire. Ce qui suit vous donnera un point de départ:

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  • Identifiez votre locataire cible. Êtes-vous le plus intéressé par la location à des étudiants de premier cycle et / ou des cycles supérieurs? La faculté? Personnel?
  • Identifiez la concurrence. Une fois que vous connaissez votre locataire ciblé, déterminez ses options de logement alternatives / compétitives. Par exemple, si vous souhaitez louer à des étudiants diplômés, combien de logements sont disponibles sur le campus pour étudiants diplômés? Combien ça coûte? Quel est le tarif en vigueur dans les autres immeubles locatifs? Évaluez les propriétés potentielles en fonction de l’endroit où vos locataires cibles préféreraient vivre, des commodités et des fonctionnalités auxquelles ils s’attendent et de ce qu’ils sont prêts à payer.
  • Assurez-vous de bien comprendre le flux de trésorerie de votre investissement potentiel. Quelles sont vos projections de résultat opérationnel net? Avez-vous un plan pour gérer les «écarts» lorsque vous êtes entre locataires? Par exemple, pourriez-vous louer l’allée pour stationner aux étudiants qui font la navette ou louer la propriété aux familles qui viennent pour les week-ends des parents, la remise des diplômes, les matchs de football, etc.?
  • Créez un plan de commercialisation de la propriété. Si vous prévoyez de trouver des locataires par vous-même (sans recourir à un agent immobilier ou à un service de gestion immobilière), vous devez connaître le meilleur moyen de vous connecter avec votre locataire ciblé. Par exemple, si vous êtes intéressé par la location à des professeurs ou au personnel, existe-t-il des moyens d’afficher des dépliants dans les salons du personnel? Y a-t-il une newsletter interne dans laquelle vous pourriez faire de la publicité?
  • Prendre des dispositions pour l’entretien de la propriété. Si vous n’avez pas le temps, la capacité ou l’envie d’interroger les locataires, de placer des annonces, de tondre la pelouse, de réparer les appareils en panne, de nettoyer à la vapeur les tapis entre les locataires, etc., vous pouvez passer un contrat avec des prestataires de services, tels qu’une société de gestion immobilière , une entreprise de service de cour ou d’entretien ménager pour vous assurer que la propriété conserve sa valeur et que vous savez ce que font vos locataires.

La ligne de fond

Les villes universitaires et collégiales offrent des options intéressantes pour les investisseurs immobiliers. Si vous êtes le parent d’un futur étudiant, si vous approchez de la retraite et envisagez un déménagement futur, ou si vous souhaitez élargir votre portefeuille de placements, envisagez d’explorer vos options dans ces domaines.

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