Tirer parti de votre valeur nette immobilière

Investir dans l’immobilier est devenu un moyen populaire de diversifier votre portefeuille de placements. Partout où nous regardons, nous nous souvenons constamment des avantages de l’achat d’une propriété, des nombreux infopublicités sur les séminaires immobiliers ou des salons de la maison qui rapportent l’incroyable valeur de la gestion ou du retournement des propriétés locatives.

Mais ce n’est pas si simple. Après tout, acheter une propriété locative n’est pas comme investir dans des actions – vous ne pouvez pas simplement déposer un peu ici et là et devenir propriétaire. Vous avez besoin de capital pour faire cet achat. Et le processus peut souvent être long et long. Sans parler de tous les risques encourus, surtout si vous ne faites pas vos recherches. Mais y a-t-il un moyen d’entrer sur le marché en augmentant votre valeur nette? Essayez d’utiliser l’effet de levier à votre avantage. En faisant cela, vous pouvez mettre peu ou pas d’argent et utiliser la dette pour vous aider à réaliser un retour.

Lisez la suite pour en savoir plus sur la façon dont vous pouvez utiliser l’effet de levier pour augmenter la valeur nette de votre bien immobilier, ainsi que sur certains des risques encourus. (Pour en savoir plus, consultez le Net Worth Tracker d’Investopedia.)

Points clés à retenir

  • L’effet de levier utilise le capital emprunté ou la dette pour augmenter le rendement potentiel d’un investissement.
  • Dans l’immobilier, le moyen le plus courant de tirer parti de votre investissement est avec votre propre argent ou par le biais d’une hypothèque.
  • L’effet de levier fonctionne à votre avantage lorsque la valeur de l’immobilier augmente, mais il peut également entraîner des pertes si la valeur baisse.
  • Évitez de tirer parti des risques en prenant des décisions d’investissement judicieuses et en tenant compte des paiements hypothécaires, des vacances de poste et d’une économie difficile.

Qu’est-ce que l’effet de levier?

L’effet de levier est l’utilisation de divers instruments financiers ou de capitaux empruntés – en d’autres termes, de la dette – pour augmenter le rendement potentiel d’un investissement. Il est couramment utilisé à Wall Street et Main Street pour parler du marché immobilier. L’effet de levier est une technique utilisée par les personnes et les entreprises pour augmenter le potentiel de rendement, tout en augmentant également les inconvénients de tous les risques encourus si les choses ne fonctionnent pas.

Bien que le potentiel d’un bon rendement soit possible – comme lorsque les prix de l’immobilier augmentent – l’utilisation de l’effet de levier peut être une arme à double tranchant. En effet, cela peut également entraîner des pertes si l’investissement évolue dans la direction opposée. Dans le cas des prix de l’immobilier, les pertes surviennent lorsque les prix baissent.

Moyens d’accéder à l’effet de levier

Le moyen le plus simple d’accéder à l’effet de levier est d’utiliser votre propre argent. Dans le cas d’un prêt hypothécaire, un acompte standard de 20% vous procure 100% de la maison dans laquelle vous voulez vivre. Certains programmes de financement vous permettent de mettre encore moins d’argent.

Si vous achetez la propriété en tant qu’investissement, vous pourriez être dans une position où vos partenaires fournissent une partie, voire la totalité, de l’argent. De même, certains vendeurs peuvent être disposés à financer une partie du prix d’achat de la propriété qu’ils souhaitent vendre. Dans le cadre d’un tel arrangement, vous pouvez acheter une propriété avec peu d’argent et, dans certains cas, pas d’argent du tout.

Exemple de levier

Considérez l’exigence courante d’achat immobilier d’un acompte de 20%.C’est 100 000 $ sur une propriété de 500 000 $. En déposant seulement 20% de l’argent et en empruntant le reste, l’acheteur utilise essentiellement un pourcentage relativement faible de ses propres fonds pour effectuer l’achat. La majorité est donc fournie par un prêteur. C’est pourquoi les investisseurs immobiliers considèrent souvent les 80% restants du prix d’achat comme l’argent des autres.

Supposons que la propriété s’apprécie à un taux de 5% par an. Cela signifie que la valeur nette de l’emprunteur passe à 525 000 $ en seulement 12 mois. La comparaison de ce gain au gain résultant d’un achat pur et simple, sans aucun prêt, met en évidence cette valeur de la stratégie de levier. Par exemple, le même emprunteur aurait pu utiliser les 100 000 $ pour faire un achat intégralement payé d’une propriété de 100 000 $.

En supposant le même taux d’appréciation de 5%, la valeur nette de l’acheteur provenant de l’achat d’une propriété de 100 000 $ au comptant augmenterait de 5 000 $ au cours de 12 mois, contre 25 000 $ pour la propriété la plus chère. La différence de 20 000 $ démontre l’augmentation potentielle de la valeur nette grâce à l’utilisation de l’effet de levier. Maintenant, imaginez ce gain de 5% chaque année pendant 20 ans. Au fil du temps, l’utilisation de l’effet de levier peut avoir un impact très significatif et très positif sur votre valeur nette.

Les dangers de l’effet de levier

Maintenant pour les mauvaises nouvelles. Tout cela sonne bien, mais il y a un inconvénient. L’effet de levier peut jouer contre vous, tout autant qu’il peut jouer en votre faveur. Pour montrer comment, revisitons notre exemple précédent. Si vous utilisez un acompte de 100 000 $ pour acheter une maison de 500 000 $ et que les prix de l’immobilier dans votre région diminuent consécutivement pendant plusieurs années, l’effet de levier fonctionne en sens inverse. Après la première année, votre propriété de 500 000 $ pourrait valoir 475 000 $, si elle se déprécie de 5%. Si les prix continuent sur la même trajectoire, votre propriété pourrait bientôt valoir 451 250 $, soit une perte de capitaux propres de 48 750 $.

Tout comme l’effet de levier peut jouer en votre faveur, il peut également jouer contre vous.

Dans le même scénario de baisse des prix de 5%, si ces 100 000 $ avaient été utilisés pour l’achat d’une maison de 100 000 $ au comptant, l’acheteur n’aurait perdu que 5 000 $ la première année où les prix des maisons chutaient, beaucoup moins que cette maison plus chère.

Sur les marchés immobiliers où les prix baissent considérablement, les propriétaires peuvent finir par devoir plus d’argent que la maison ne vaut réellement. Pour les investisseurs, la baisse des prix peut réduire voire éliminer les bénéfices. Si les loyers baissent également, le résultat peut être une propriété qui ne peut être louée à un prix qui couvrira le coût de l’hypothèque et d’autres dépenses. Si vous envisagez de devenir propriétaire, de nombreux facteurs doivent être pris en compte.

Inconvénients de tirer parti de nombreuses propriétés

Les problèmes s’aggravent encore lorsque plusieurs unités sont impliquées, car les investisseurs immobiliers commerciaux déposent souvent le moins d’argent possible. L’objectif est de tirer parti de votre argent en prenant le contrôle de 100% des actifs tout en ne déposant que 20% de la valeur. Considérez les 500 000 $ de notre exemple précédent. disons seulement que c’est un petit immeuble. Puisqu’il a été acheté avec 100 000 $ d’acompte, si la valeur de l’immeuble diminue de 30%, la propriété ne vaut que 350000 $, mais l’investisseur doit quand même payer les intérêts et le capital sur la valeur totale du prêt de 400 000 $.

Si le montant que l’investisseur reçoit en loyer diminue également, le résultat pourrait être un défaut sur la propriété. Si l’investisseur utilise les flux de trésorerie de cette propriété pour payer l’hypothèque sur d’autres propriétés, la perte de revenu pourrait produire un effet domino qui peut se terminer par un portefeuille entier en forclusion sur un mauvais prêt sur une propriété.

Éviter de tirer parti des risques

Maintenant que vous avez appris les bases de l’exploitation de l’immobilier ainsi que certains des pièges, vous pouvez penser qu’il est impossible de faire un bon retour en utilisant cette technique. Ne vous inquiétez pas, c’est juste une question de bon sens. Comme tout investissement, l’immobilier comporte des risques. Bien que vous puissiez utiliser l’effet de levier à votre avantage, il y a quelques éléments clés que vous voulez vous assurer d’éviter pour vous donner un meilleur avantage sur le marché.

Premièrement, ne supposez pas ce qui se passera avant que cela ne se produise. Vous ne pouvez pas toujours utiliser les performances passées comme un indicateur de ce qui se passera à l’avenir, en particulier sur le marché du logement. Si vous constatez que la valeur des propriétés a augmenté dans une zone spécifique de 5% à 10% sur une certaine période de temps, cela ne signifie pas qu’elles continueront sur la même voie.

Ensuite, budgétisez-vous en conséquence et sachez dans quoi vous vous engagez. Si vous déposez une mise de fonds inférieure, le montant de votre prêt sera plus élevé. Cela signifie que vous devrez effectuer un paiement hypothécaire plus important. Vous devrez peut-être tenir compte des taux d’inoccupation inférieurs, d’une économie plus difficile, de mauvais locataires – tout cela tombera sur vous. En fin de compte, vous êtes toujours responsable du paiement de l’hypothèque, vous devez donc vous assurer de pouvoir vous maintenir à flot dans n’importe quelle situation.

La ligne de fond

Les images de ces achats à effet de levier rappellent ces infopublicités de fin de soirée où des pichets à la voix douce suggèrent que vous pouvez gagner des millions de dollars en achetant des propriétés sans argent. Bien que cela soit possible, nous ne recommandons pas cette voie.

Heureusement, vous n’en avez pas besoin. Il existe des moyens moins exotiques d’utiliser l’effet de levier, vous permettant d’acheter un bien immobilier avec une mise de fonds relativement faible, voire sans argent.En fait, même s’ils ne le considèrent pas comme un levier, la plupart des gens le font s’ils contractent un prêt hypothécaire lorsqu’ils achètent une maison. Ils remboursent le prêt sur une période de plusieurs années ou décennies, tout en profitant de l’usage de la propriété. La morale de l’histoire est que l’effet de levier est un outil courant qui fonctionne bien – lorsqu’il est utilisé avec prudence.

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