Titres hypothécaires: définition, types

Les titres adossés à des hypothèques (MBS) sont des placements garantis par des hypothèques.C’est un type de sécurité adossée à des actifs. Un titre est un investissement réalisé dans l’espoir de réaliser un profit grâce aux efforts de quelqu’un d’autre.Il permet aux investisseurs de bénéficier de l’activité hypothécaire sans jamais avoir à acheter ou vendre un prêt immobilier. Les acheteurs typiques de ces titres comprennent les investisseurs institutionnels, corporatifs et individuels.

Lorsque vous investissez dans un MBS, vous achetez le droit de recevoir la valeur d’un ensemble de prêts hypothécaires. Cela comprend les mensualités hypothécaires et le remboursement du principal. Puisqu’il s’agit d’un titre, vous ne pouvez acheter qu’une partie d’une hypothèque. Vous recevez une partie équivalente des paiements. Un MBS est un dérivé car il tire sa valeur de l’actif sous-jacent.

Comment fonctionne un titre hypothécaire

Premièrement, une banque ou une société hypothécaire consent un prêt immobilier. La banque vend ensuite ce prêt à une banque d’investissement. Il utilise l’argent reçu de la banque d’investissement pour consentir de nouveaux prêts.

La banque d’investissement ajoute le prêt à un ensemble de prêts hypothécaires avec des taux d’intérêt similaires. Il place le bundle dans une société spéciale conçue à cet effet. C’est ce qu’on appelle un véhicule à usage spécial (SPV) ou un véhicule d’investissement spécial (SIV). Cela permet de séparer les titres adossés à des hypothèques des autres services de la banque. Le SPV commercialise les titres adossés à des hypothèques.

Types de MBS

Le MBS le plus simple est le certificat de participation pass-through. Il paie aux détenteurs leur juste part des paiements de capital et d’intérêts effectués sur le forfait hypothécaire.

Au début des années 2000, le marché des MBS est devenu très compétitif. Les banques ont créé des produits d’investissement plus complexes pour attirer les clients. Par exemple, ils ont développé des titres de créance garantis (CDO) pour des prêts autres que des hypothèques.Mais ils ont également appliqué cette stratégie dérivée aux MBS. Celles-ci sont appelées obligations hypothécaires garanties (CMO).

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Les banques d’investissement divisent les offres de prêts hypothécaires en catégories de risque similaires, appelées tranches. Les tranches les moins risquées contiennent les une à trois premières années de paiements. Les emprunteurs sont plus susceptibles de payer au cours des trois premières années. Pour les prêts hypothécaires à taux variable, ces années ont également les taux d’intérêt les plus bas.

Certains investisseurs préfèrent les tranches plus risquées car elles ont des taux d’intérêt plus élevés. Ces tranches contiennent la quatrième à la septième année de paiements. Tant que les taux d’intérêt restent bas, les risques restent prévisibles. Si les emprunteurs remboursent à l’avance l’hypothèque parce qu’ils refinancent, les investisseurs ont récupéré leur investissement initial.

Les CMO sont des investissements sophistiqués. De nombreux investisseurs ont perdu de l’argent sur les CMO et les CDO lors de la crise hypothécaire de 2006. Les emprunteurs ayant des prêts hypothécaires à taux variable ont été pris au dépourvu lorsque leurs paiements ont augmenté en raison de la hausse des taux d’intérêt. Ils ne pouvaient pas refinancer parce que les taux d’intérêt étaient plus élevés, ce qui signifiait qu’ils étaient plus susceptibles de faire défaut. En cas de défaillance des emprunteurs, les investisseurs perdaient l’argent qu’ils avaient investi dans le CMO ou le CDO.

Comment les titres hypothécaires ont changé l’industrie du logement

L’invention des titres adossés à des hypothèques a complètement révolutionné les secteurs du logement, des banques et des prêts hypothécaires. Au début, les titres adossés à des hypothèques permettaient à plus de personnes d’acheter une maison. Pendant le boom immobilier, certains prêteurs n’ont pas pris le temps de confirmer que les emprunteurs pouvaient rembourser leurs hypothèques. Cela a permis aux gens de contracter des hypothèques qu’ils ne pouvaient pas se permettre. Ces prêts hypothécaires à risque ont été regroupés dans des MBS de marque privée.

Cela a créé une bulle d’actifs. Il a éclaté en 2006 avec la crise des prêts hypothécaires à risque. Étant donné que tant d’investisseurs, de fonds de pension et d’institutions financières possédaient des titres adossés à des hypothèques, tout le monde a subi des pertes. C’est ce qui a créé la crise financière de 2008.

Les titres hypothécaires et la crise du logement

Le président Lyndon Johnson a créé des titres adossés à des hypothèques lorsqu’il a autorisé la loi de 1968 sur le logement et le développement urbain. Il a également créé Ginnie Mae.Johnson voulait donner aux banques la possibilité de vendre des prêts hypothécaires, ce qui libérerait des fonds pour prêter à plus de propriétaires.

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Les titres adossés à des hypothèques permettaient aux institutions financières non bancaires de se lancer dans le secteur des prêts hypothécaires. Avant les MBS, seules les banques disposaient de dépôts suffisamment importants pour consentir des prêts à long terme. Ils avaient les poches profondes pour attendre que ces prêts soient remboursés 15 ou 30 ans plus tard. Grâce à l’invention des MBS, les prêteurs ont immédiatement récupéré leur argent auprès des investisseurs sur le marché secondaire. Le nombre de prêteurs a augmenté. Certains proposaient des prêts hypothécaires sans tenir compte du travail ou des actifs d’un emprunteur.Cela a créé plus de concurrence pour les banques traditionnelles. Ils ont dû abaisser leurs normes pour être compétitifs.

Pire encore, les MBS n’étaient pas réglementés. Le gouvernement fédéral a réglementé les banques pour s’assurer que leurs déposants étaient protégés, mais ces règles ne s’appliquaient pas aux MBS et aux courtiers en hypothèques. Les déposants bancaires étaient en sécurité, mais les investisseurs MBS n’étaient pas du tout protégés.

MBS aujourd’hui

Après la crise du logement, le gouvernement américain a renforcé la réglementation dans plusieurs domaines. Les MBS résidentiels sont désormais réglementés. Les MBS doivent fournir des informations aux investisseurs sur plusieurs points. En réponse aux nouvelles exigences, il y a moins de MBS enregistrés autres que ceux proposés par Fannie Mae et Freddie Mac.

Les MBS peuvent être un investissement attractif. Si tout se passe bien, ils fournissent un revenu continu. Ces investissements peuvent être complexes, cependant, il est donc essentiel de rechercher soigneusement les investissements potentiels dans les MBS.

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