Un guide des dérivés immobiliers

Historiquement, l’immobilier a eu une faible corrélation entre les performances et les investissements en actions et en obligations, ce qui en fait un outil de diversification de portefeuille souhaitable. Malheureusement, acheter et vendre des biens matériels n’est pas aussi simple que de négocier des titres.

Entrez les dérivés immobiliers, alias les dérivés immobiliers. Ces instruments permettent aux investisseurs de s’exposer à la classe d’actifs immobiliers sans avoir à posséder réellement d’immeubles. Au lieu de cela, ils remplacent l’immobilier par la performance d’un indice de rendement immobilier. De cette manière, les investisseurs peuvent jouer avec des fonds propres ou des emprunts immobiliers, sans jamais acheter un actif réel ou utiliser l’immobilier comme garantie. Cela permet à un investisseur de réduire son engagement initial en capital et de protéger les portefeuilles immobiliers à la baisse tout en proposant des stratégies alternatives de gestion des risques.

L’indice NPI

L’indice NPI (National Council of Real Estate Investment Fiduciaries Property Index) est un indice accepté créé pour évaluer la performance d’investissement du marché de l’immobilier commercial. Développé à l’origine en 1982, l’indice non endetté est composé de plus de 7670 propriétés, d’une valeur totale d’environ 581 milliards de dollars (au deuxième trimestre de 2018), provenant de partout aux États-Unis.

Les investissements immobiliers commerciaux sont classés dans les types d’investissement suivants:

Comment fonctionnent les dérivés immobiliers

Développés pour le secteur du private equity, les dérivés proposés sur l’indice NCREIF sont basés sur des swaps qui se présentent sous diverses formes, permettant aux investisseurs d’échanger l’exposition soit sur l’appréciation ou le rendement total de l’indice lui-même, soit en échangeant des expositions d’une occupation des sols à un autre.

Une méthode consiste à «opter pour une position longue» (reproduire l’exposition de l’achat de propriétés) ou «à court terme» (reproduire l’exposition de la vente de propriétés). Une autre méthode consiste à échanger le rendement total de l’indice NCREIF ventilé par secteur immobilier, permettant ainsi aux investisseurs d’échanger les rendements de l’immobilier de bureaux contre de l’immobilier commercial, par exemple.

Le swap de retour permet à deux investisseurs de chaque côté du swap d’exécuter des stratégies qui ne peuvent pas être réalisées avec des actifs réels sur le marché immobilier privé. Les swaps permettent aux investisseurs de modifier ou de rééquilibrer tactiquement leurs portefeuilles pendant une période de temps spécifique sans avoir à transférer la propriété des actifs actuellement inscrits au bilan. Les contrats d’une durée maximale de trois ans sont généralement gérés par une banque d’investissement, qui fait office de chambre de compensation pour les fonds.

A lire  Les ventes à Vancouver montent en flèche dans un contexte de forte demande de maisons individuelles

Dans le cas d’un investisseur longeant le rendement total de l’indice NCREIF, il accepterait le rendement total du NPI (payé trimestriellement) sur un montant notionnel prédéterminé et accepterait de payer le London Interbank Offered Rate (LIBOR), plus un spread sur le même montant notionnel. L’autre partie au swap recevrait les mêmes flux de trésorerie en sens inverse, paierait le rendement trimestriel de l’indice et recevrait le LIBOR plus l’écart.

En supposant qu’il existe des investisseurs pour les deux côtés du commerce, deux investisseurs souhaitant échanger une exposition immobilière contre une autre pourraient échanger le rendement de l’IPN pour ce type de propriété particulier contre un autre. Par exemple, un gestionnaire de portefeuille qui estime que son fonds est suralloué aux immeubles de bureaux et sous-alloué aux immeubles industriels pourrait échanger une partie de l’exposition des bureaux contre des immeubles industriels sans réellement acheter ou vendre des immeubles.

Un indice d’actions publiques

Au lieu du NPI, les dérivés pour l’exposition au secteur des actions publiques du marché de l’immobilier commercial utilisent le rendement total de la National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) afin de calculer les flux de trésorerie acceptés (pour l’investisseur long) ou payé (par l’investisseur court).

Cet indice fournit le rendement du marché des titres publics garantis par l’immobilier commercial. Par exemple, le receveur du swap paie le LIBOR, plus un spread, pour entrer dans un swap d’indice d’un an avec un montant notionnel de 50 millions de dollars, et il ou elle recevrait des paiements trimestriels de l’indice NAREIT sur 50 millions de dollars. Une fois de plus, l’investisseur peut obtenir une exposition immobilière publique entièrement diversifiée sans acheter un seul actif.

Dérivés de la dette immobilière

En raison de l’ampleur et de la profondeur des tranches de différents profils de risque du pool sous-jacent de prêts hypothécaires immobiliers commerciaux trouvés sur le marché des titres adossés à des créances hypothécaires commerciales (CMBS), des dérivés immobiliers sont également disponibles sur les positions de dette immobilière. Les swaps de dette immobilière publique sont basés sur des indices du marché CMBS. Ces indices existent depuis la fin des années 1990.

Grâce à l’ampleur et à la profondeur des données issues d’un grand nombre de transactions (relatives à l’immobilier actions), les indices CMBS sont un bien meilleur indicateur de performance pour leurs marchés respectifs que ceux de leurs homologues actions. La différence la plus notable entre les swaps d’actions et les swaps de dette est que les destinataires des paiements fondés sur le LIBOR reçoivent le LIBOR moins un spread, par opposition aux swaps d’actions, qui sont généralement basés sur le LIBOR plus une propagation. En effet, les titres sous-jacents sont généralement financés par une dette à court terme renouvelable repo, qui est généralement au LIBOR moins un spread, et que le taux est donc transmis aux contreparties de swap.

A lire  Quelles mesures financières sont les meilleures pour évaluer les entreprises du secteur immobilier?

Les dérivés de dette immobilière privée, tels que les credit default swaps (CDS), sont généralement utilisés pour couvrir le risque de crédit. Les dérivés tels que les swaps de prêt fournissent à la partie au swap à la fois le risque de taux d’intérêt et de crédit, tandis que l’actif (un prêt immobilier commercial) reste au bilan de la contrepartie. Ainsi, un prêteur hypothécaire peut couvrir une partie de son portefeuille de créances pour diverses conditions d’investissement sans avoir à vendre le prêt lui-même. De cette manière, les investisseurs peuvent quitter certains secteurs du marché immobilier lorsqu’ils estiment que le rendement n’est pas proportionnel au risque, puis retrouver plus tard l’exposition lorsque le marché de ce secteur particulier s’améliore.

La ligne de fond

Les actifs immobiliers commerciaux étant à forte intensité de capital et relativement peu liquides, les investisseurs immobiliers ont eu du mal à couvrir leur exposition ou à exécuter des stratégies alpha. Des coûts de transaction élevés et un marché moins efficace que celui des actions et des obligations ont ajouté à la difficulté de rééquilibrer les portefeuilles en réponse aux changements du marché.

Les données immobilières devenant plus transparentes et les informations sur les transactions devenant plus faciles et moins coûteuses à obtenir, les indices immobiliers sont devenus plus pertinents, conduisant à la création d’un marché des produits dérivés de plus en plus efficace. Les dérivés immobiliers permettent aux investisseurs de modifier leur exposition à des risques et opportunités spécifiques sans avoir à acheter et vendre des actifs. Ces dérivés permettent d’investir dans un secteur différent du marché boursier immobilier ou de négocier une exposition immobilière pour un taux d’intérêt variable majoré ou diminué d’une prime.

La possibilité d’échanger des expositions permet à l’investisseur immobilier de devenir plus tactique lorsqu’il investit. Ils peuvent désormais entrer et sortir des quatre quadrants du marché immobilier, ce qui permet une meilleure gestion des risques et le potentiel d’augmenter le rendement à court ou à long terme de leurs investissements.

Tags
Bouton retour en haut de la page
Fermer