Un prêt hypothécaire à taux variable (ARM) vous convient-il?

Une hypothèque à taux variable, appelée ARM pour faire court, est une hypothèque dont le taux d’intérêt est lié à un indice économique. Le taux d’intérêt et vos paiements sont périodiquement ajustés à la hausse ou à la baisse à mesure que l’indice change.

Terminologie ARM

  • Index – Un indice est un guide que les prêteurs utilisent pour mesurer les variations des taux d’intérêt. Les indices couramment utilisés par les prêteurs comprennent l’activité des titres du Trésor à un, trois et cinq ans, mais il en existe de nombreux autres. Chaque ARM est lié à un index spécifique.
  • Marge – Considérez la marge comme la majoration du prêteur. C’est un taux d’intérêt qui représente le coût d’exploitation du prêteur plus le profit qu’il réalisera sur le prêt. La marge est ajoutée au taux de l’indice pour déterminer votre taux d’intérêt total. Il reste généralement le même pendant la durée de votre prêt immobilier.
  • Période d’ajustement – La période d’ajustement est la période entre les ajustements potentiels des taux d’intérêt.

Vous pouvez voir un ARM décrit avec des chiffres tels que 1/1, 3/1 et 5/1. Le premier chiffre de chaque ensemble fait référence à la période initiale du prêt, pendant laquelle votre taux d’intérêt restera le même que le jour où vous avez signé vos documents de prêt.

Le deuxième chiffre est la période d’ajustement, indiquant la fréquence à laquelle des ajustements peuvent être apportés au taux après la fin de la période initiale. Les exemples ci-dessus sont tous des ARM avec des ajustements annuels – ce qui signifie que des ajustements peuvent avoir lieu chaque année.

Le graphique ci-dessous illustre la moyenne ARM sur 5/1 an de 2005 à aujourd’hui.

Si mes paiements peuvent augmenter, pourquoi devrais-je envisager un ARM?

Le taux d’intérêt initial d’un ARM est inférieur à celui d’un prêt hypothécaire à taux fixe, où le taux d’intérêt reste le même pendant la durée du prêt. Un taux inférieur signifie des paiements moins élevés, ce qui pourrait vous aider à obtenir un prêt plus important.

Combien de temps comptez-vous devenir propriétaire de la maison? La possibilité d’une augmentation des tarifs n’est pas un facteur aussi important si vous prévoyez de vendre la maison dans quelques années.

Vous attendez-vous à ce que vos revenus augmentent? Si tel est le cas, les fonds supplémentaires pourraient couvrir les paiements plus élevés résultant des augmentations de taux.

Certains ARM peuvent être convertis en une hypothèque à taux fixe. Cependant, les frais de conversion peuvent être suffisamment élevés pour supprimer toutes les économies que vous avez constatées avec le taux initial inférieur.

Index ARM

Bien que vous ne puissiez pas dicter quel indice un prêteur utilise, vous pouvez choisir un prêt et un prêteur en fonction de l’indice qui s’appliquera au prêt. Demandez au prêteur comment chaque indice utilisé s’est comporté dans le passé. Votre objectif est de trouver un ARM lié à un indice qui est resté assez stable pendant de nombreuses années.

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Lorsque vous comparez les prêteurs, tenez compte à la fois de l’indice et du taux de marge offert.

Tarifs réduits et rachats

Lorsque vous achetez une maison, vous pouvez rencontrer des vendeurs qui proposent de payer des frais de rachat qui permettent au prêteur de vous offrir un taux initial inférieur à la somme de l’indice et de la marge. Les constructeurs de maisons neuves offrent parfois ce type de forfait d’achat pour aider les gens à entrer chez eux.

Le taux de rachat expirera éventuellement et vos paiements pourraient augmenter considérablement si un taux ARM est ajusté à la hausse en même temps que la remise expire.

N’oubliez pas que les vendeurs augmentent parfois le prix d’une maison du montant qu’ils paient pour racheter votre prêt. Le coût supplémentaire peut à terme remplacer les économies réalisées sur la remise initiale.

Plafonds de taux d’intérêt

Les plafonds de taux limitent le montant des intérêts qui peuvent vous être facturés. Il existe deux types de plafonds de taux d’intérêt associés aux ARM.

  • Casquettes périodiques limiter le montant que votre taux d’intérêt peut augmenter d’une période d’ajustement à l’autre. Tous les ARM n’ont pas de plafonds de taux périodiques.
  • Casquettes globales limiter l’augmentation du taux d’intérêt au cours de la durée du prêt. Des plafonds globaux sont exigés par la loi depuis 1987.

Limites de paiement

Un plafond de paiement limite l’augmentation de votre paiement mensuel à chaque ajustement. Les ARM avec des plafonds de paiement n’ont souvent pas de plafonds de taux périodiques.

Transferts

Si un plafond de taux d’intérêt a maintenu votre intérêt à un ajustement même si l’indice a augmenté, le montant de l’augmentation peut être reporté à la période d’ajustement suivante.

Méfiez-vous de l’amortissement négatif

L’amortissement a lieu lorsque les paiements sont suffisamment importants pour payer les intérêts dus plus une partie du principal.

Un amortissement négatif survient lorsque les paiements ne couvrent pas le coût des intérêts. Le montant impayé est ajouté au prêt, où il génère encore plus de dettes d’intérêts. Si cela continue, vous pourriez effectuer de nombreux paiements, mais vous devez quand même plus que ce que vous aviez fait au début du prêt.

L’amortissement négatif se produit généralement lorsqu’un prêt a un plafond de paiement qui empêche les paiements mensuels de couvrir le coût des intérêts.

Les prêteurs sont tenus de vous fournir des informations écrites pour vous aider à comparer et à sélectionner une hypothèque. N’hésitez pas à poser autant de questions que nécessaire pour vous aider à comprendre tous les aspects des ARM et autres prêts immobiliers qui vous sont offerts.

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Obtenez les faits sur les prêts hypothécaires à taux variable

Quels sont les risques d’une hypothèque à taux variable? Pour réduire vos risques, tenez compte des problèmes suivants avant d’accepter un ARM.

Tarifs réduits – Rachats
Les vendeurs paient parfois des frais qui permettent au prêteur de vous proposer un taux initial inférieur à la somme de l’indice et de la marge. Le taux de rachat expirera éventuellement.

  • Le Double Whammy
    Vos paiements peuvent augmenter considérablement si votre taux est ajusté à la hausse en même temps que la réduction expire.
  • Un tarif réduit en vaut-il la peine? Les vendeurs peuvent augmenter le prix d’une maison du montant qu’ils paient pour racheter votre prêt. Le coût supplémentaire peut à terme remplacer les économies réalisées sur la remise initiale.

Plafonds de taux d’intérêt
Les plafonds de taux limitent le montant des intérêts qui peuvent vous être facturés. Il existe deux types de plafonds de taux d’intérêt associés aux ARM.

  • Casquettes périodiques limiter le montant que votre taux d’intérêt peut augmenter d’une période d’ajustement à l’autre. Tous les ARM n’ont pas de plafonds de taux périodiques.
  • Casquettes globales limiter l’augmentation du taux d’intérêt au cours de la durée du prêt. Des plafonds globaux sont exigés par la loi depuis 1987.

Limites de paiement
Un plafond de paiement limite l’augmentation de votre paiement mensuel à chaque ajustement. Les ARM avec des plafonds de paiement n’ont souvent pas de plafonds de taux périodiques.

Transferts
Si un plafond de taux d’intérêt a maintenu vos intérêts à la baisse même si l’indice a augmenté, le montant de l’augmentation peut être reporté à la période d’ajustement suivante.

Amortissement négatif
L’amortissement a lieu lorsque les paiements sont suffisamment importants pour payer les intérêts dus plus une partie du principe.

  • Un amortissement négatif survient lorsque les paiements ne couvrent pas le coût des intérêts. Le montant impayé est ajouté au prêt, où il génère encore plus de dettes d’intérêts. Si cela continue, vous pourriez effectuer de nombreux paiements, mais vous devez quand même plus que ce que vous aviez au début du prêt.
  • L’amortissement négatif se produit généralement lorsqu’un prêt a un plafond de paiement qui empêche les paiements mensuels de couvrir le coût des intérêts.
  • L’amortissement négatif n’a pas autant d’impact lorsque l’immobilier s’apprécie bien, de sorte que les paiements inférieurs peuvent être plus intéressants pour vous que le remboursement du principe.

Les prêteurs sont tenus de vous fournir des informations écrites pour vous aider à comparer et à sélectionner une hypothèque. N’hésitez pas à poser autant de questions que nécessaire pour vous aider à comprendre tous les aspects de votre prêt.

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