une introduction sur la façon de bien les faire

Plus la rénovation de la maison est importante, plus le risque de problème est grand. Heureusement, cela peut être évité.

Niran Kulathungam, un professionnel de la vie financière, conseiller immobilier et maître coach chez Legacy Global Inc., et propriétaire de The Ascension Principle, a environ 57 portes à son nom. De plus, en tant que récipiendaire du REIN Multifamily Investor of the Year Award et du Rénovateur de l’année Award en 2017, et lauréat du Michael Millenaar Leadership Award en 2018, il est loin d’être un néophyte. Kulathungam dit que si des rénovations sont entreprises pour un correctif ou parce que le propriétaire a l’intention de vivre dans la maison, une liste de contrôle est nécessaire au départ.

«Lorsque vous entrez dans une propriété, la première chose que la plupart des gens ne font pas est de détailler la portée des travaux. Vous réalisez peut-être que vous avez besoin d’une nouvelle cuisine, mais vous devriez vous poser une question plus importante: «Comment puis-je faire de cette maison la plus étonnante et la plus haut de gamme de la rue? Je crée un budget détaillé et je détermine où vont les prises électriques et les luminaires, puis je budgétise le coût pour chacun d’eux. Je budgétise les carreaux et les comptoirs, et je budgétise ce qu’il en coûterait pour déplacer les choses. Je budgétise chaque chose que je vais faire dans cette maison.

Kulathungam adhère à la «règle 80: 20», qui stipule que, après avoir détaillé le plan de rénovation, 20% des améliorations représenteront 80% de la valorisation. Ces améliorations comprennent des rénovations à l’extérieur de la maison en raison de l’importance de l’attrait extérieur.

«Les décisions d’acheter ou de louer une propriété sont souvent prises lorsque la personne passe en voiture», a-t-il déclaré. «Seriez-vous heureux d’amener votre belle-mère dans cette maison? Est-ce quelque chose que vous seriez fier de lui montrer ou à quelqu’un d’autre?

Cuisine

Avoir une belle cuisine est une exigence minimale pour toute maison qui a une chance de se vendre sur le marché immobilier actuel, mais cela ne suffit souvent pas.

Tout comme Kulathungam se demande comment sa maison rénovée sera la plus belle de la rue, il se demande comment sa cuisine peut exister dans une classe à part.

«Et votre cuisine dit: » Wow!  » C’est là que j’ai tendance à dépenser un peu plus d’argent. Les gens utilisent encore des comptoirs bon marché dans leurs cuisines, mais à cette époque, je mets toujours de la pierre et du quartz, et presque jamais de granit.

Ne pensez pas que les rénovations de cuisine commencent et se terminent par un joli comptoir, a ajouté Kulathungam. Le dosseret est un moyen relativement peu coûteux d’embellir et de différencier une cuisine.

«La preuve est dans le pudding sur celui-ci; J’obtiens de bons résultats avec. La pratique courante en ce moment est de faire des carreaux de métro blancs pour le dosseret. Ma question est la suivante: si chaque rénovation a cela, que puis-je faire pour me démarquer? Je dépenserai de l’argent supplémentaire pour un très beau dosseret, car cela me rapportera. »

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Éclairage

En matière d’éclairage, ne soyez pas avare. Contrairement à la plupart des investisseurs immobiliers, Kulathungam ne craint pas de dépenser plus d’argent pour l’éclairage si un luminaire ou un lustre haut de gamme accueille les acheteurs et les locataires potentiels à leur entrée dans la maison, car cela augure encore de fonctionnalités exceptionnelles à venir.

«Je veux que ma cuisine et mon salon bougent», a déclaré Kulathungam. «Nous avons rénové un bungalow à Stoney Creek et avons fini par voûter le plafond. En faisant cela, j’ai baissé trois très belles lumières, et à ce jour, quand quelqu’un entre, ils disent: «  Wow!  » L’éclairage est crucial. »

Salle de bains

Dire que la salle de bain doit être belle est un euphémisme – «vous voulez avoir une sensation de spa», a déclaré Kulathungam.

Cela ne signifie pas seulement faire bon usage de l’espace ouvert, surtout si la maison est un correctif; cela signifie optimiser les choses que vous ne pouvez pas voir. Et quelle merveilleuse surprise cela pourrait être pour les chasseurs de maisons.

«Installez un chauffage par le sol parce que c’est incroyable et que les gens adorent ça. L’éclairage est, bien sûr, important, et dans certaines salles de bains, j’ai fait des douches à l’italienne avec des murs en verre et un sol en pente au bas menant au drain. C’est plus coûteux à faire, mais dans une salle de bain plus petite, cela donne une apparence d’espace. Si vous rénovez dans une zone où vous attirez des familles avec de jeunes enfants, vous voulez des baignoires. S’il n’y a pas de jeunes enfants, optez pour le walk-in.

«Mettez de jolis robinets, pas bon marché. Si vous rénovez à Toronto, j’aimerais ajouter un porte-serviettes. Bien que ce ne soit pas si fonctionnel, il a ce facteur wow. »

Chambre

Selon Kulathungam, il ne faut pas grand-chose pour améliorer une chambre principale, cependant, parce que l’encombrement est rarement parlé en termes positifs, et parce que les chambres sont des sanctuaires proverbiaux, cette pièce devrait se sentir spacieuse. De plus, un vaste espace de rangement fera croire même à l’acheteur le plus exigeant.

«Au centre-ville de Toronto, l’espace de rangement peut être limité. Installez des portes coulissantes de grange, avec le curseur à l’extérieur du placard pour que toute la porte glisse vers l’extérieur, au lieu des portes ordinaires. »

L’éclairage à l’intérieur des placards, surtout si vous agrandissez l’espace, est une excellente idée. Kulathungam recommande un éclairage qui s’allume lorsque la porte s’ouvre et se ferme lorsqu’elle se ferme. Il recommande également de déterminer où ira le téléviseur et de mettre le câblage en place dès le début, ainsi que d’ajouter une fonction de modernisation.

«Dans la chambre principale et la cuisine, insérez des ports USB afin de pouvoir y brancher votre téléphone portable directement», a déclaré Kulathungam. «De petites choses comme celles-là contribuent grandement à faire une très belle rénovation.»

Problèmes d’eau

Identifier les problèmes potentiels liés à l’eau est crucial car les fondations de la maison, sans parler des rénovations coûteuses, pourraient être compromises. Kulathungam commence son inspection de la maison sur son toit et descend chaque étage jusqu’au sous-sol.

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«Assurez-vous que les tuyaux de descente sont dirigés loin des fondations de la maison», a-t-il dit, «et déterminez quels sont les problèmes avant de mettre le revêtement de sol.»

Rénovations de condos

Ces rénovations sont un peu plus délicates que les rénovations de maisons, mais de nombreuses complications potentielles peuvent être étouffées tôt dans le processus en étant simplement un bon voisin. D’une part, parlez immédiatement au conseil de copropriété et informez-les de ce que vous prévoyez de faire dans l’unité, même s’ils ne peuvent pas techniquement vous arrêter, car certaines choses sont autorisées tandis que d’autres sont interdites. La structure relève de la compétence du conseil de copropriété.

«Je frappe à la porte des voisins et leur donne mon numéro de téléphone portable privé pour qu’ils puissent m’appeler s’ils ont des inquiétudes», Kulathungam. «Je propose également de les aider dans leurs rénovations en les mettant en contact avec mes gars.»

Être un bon voisin ne s’arrête pas là, cependant.

«Dans un condo, soyez respectueux de vos voisins en ce qui concerne le bruit», a-t-il ajouté. «Assurez-vous que vos employés rénovent pendant les heures normales de travail. Je dis aux équipages de garder la musique à un niveau bas et je leur dis de ne pas jurer parce que le bruit se répand dans un condo.

La règle cardinale du fix and flips

Planifiez à l’avance et ayez toujours un budget de réserve, conseille Kulathungam, car vous risquez de rater quelque chose qui se cache derrière un mur. Plus important encore, votre nom – votre marque – est partout dans la propriété, alors assurez-vous de la rénover comme si vous étiez son utilisateur final.

«Budget pour des choses pour lesquelles vous n’aviez pas initialement prévu de budget, et lorsque vous trouvez un problème, ne le dissimulez pas. Répare le. Votre nom est en ligne. Dans cet espace, une fois que vous avez acquis la réputation de quelqu’un qui peut produire un excellent produit – un produit où vous ne coupez pas les coins ronds, où vous terminez dans les limites du budget et traitez bien les métiers, ce qui vous aide à attirer les meilleurs artisans sur vos projets ultérieurs – vous attirez également du capital-risque. Si ces leçons signifient que vous ne gagnerez pas autant d’argent lors de votre premier flip, soyez assuré que vous le ferez sur le long terme et vous vous créerez un nom. « 

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