Utiliser l’immobilier pour remettre des factures fiscales

L’investissement dans l’immobilier reste l’un des meilleurs moyens de créer de la richesse et de réduire les impôts. Les avantages comprennent la capacité de recouvrer le coût des biens productifs de revenus grâce à l’amortissement, d’utiliser 1031 échanges pour différer les bénéfices des investissements immobiliers et d’emprunter sur des capitaux propres immobiliers pour faire des investissements supplémentaires ou à d’autres fins. De plus, les propriétaires peuvent bénéficier de l’exemption pour résidence personnelle, qui protège les bénéfices de la vente d’une résidence personnelle de l’impôt sur les gains en capital, ainsi que de la déduction des intérêts hypothécaires. Lisez la suite pour savoir si une ou une combinaison de ces stratégies vous convient. (Pour plus d’informations, lisez Investir dans l’immobilier.)

Dépréciation

Vous pouvez récupérer le coût d’un immeuble locatif productif de revenus grâce à des déductions fiscales annuelles appelées amortissement. L’Internal Revenue Code définit la déduction pour amortissement comme une allocation raisonnable pour l’épuisement ou l’usure, y compris une allocation raisonnable pour l’obsolescence.

Les investisseurs immobiliers utilisent généralement une méthode d’amortissement appelée système de recouvrement accéléré des coûts modifié (MACRS), dans laquelle les immeubles locatifs résidentiels et les améliorations structurelles sont amortis sur 27,5 ans, tandis que les appareils et autres accessoires sont amortis sur 15 ans. La dotation aux amortissements entraîne souvent une perte nette sur les immeubles de placement même si la propriété produit effectivement un flux de trésorerie positif. Cette perte, ainsi que les dépenses, telles que les services publics et l’assurance, sont déclarées sur l’annexe E, formulaire d’impôt fédéral sur le revenu 1040, et déduites du revenu ordinaire.

1031 Échanges

L’échange 1031, nommé d’après la section 1031 de l’Internal Revenue Code, permet aux investisseurs de reporter les impôts en vendant un immeuble de placement et en utilisant les capitaux propres pour acheter une autre propriété ou des propriétés de valeur égale ou supérieure. Cet échange doit avoir lieu dans un délai spécifié. Bien qu’un échange 1031 puisse globalement inclure divers types de biens, la grande majorité des transactions concernent l’immobilier. (Pour en savoir plus sur ce type d’échange, lisez Transactions immobilières intelligentes.)

Règlement de la propriété
Pour réussir un échange 1031, les propriétés doivent répondre aux critères suivants:

  • La valeur globale des propriétés de remplacement doit être égale ou supérieure à celle des propriétés cédées.
  • Les propriétés incluses dans la transaction doivent être de même nature, ce qui signifie que les biens immobiliers ne peuvent pas être échangés contre un autre type d’actif, comme une fiducie de placement immobilier (FPI). (Pour plus d’informations sur les FPI, lisez Les bases de la fiscalité des REIT.)
  • Les biens échangés doivent être détenus à des «fins productives dans les affaires ou le commerce» (un investissement).

Tout argent ou bien reçu dans le cadre de la transaction qui n’est pas considéré comme un bien de même nature est considéré comme un coffre et est soumis à l’impôt. Cash boot comprend non seulement l’argent liquide mais également les biens matériels, tels que les accessoires. Botte hypothécaire fait référence à toute réduction de la dette obtenue grâce à la transaction. Ainsi, le montant de la dette assumée avec le bien de remplacement doit être égal ou supérieur à la valeur de la dette remboursée lors de la vente du bien cédé. (Pour en savoir plus sur les échanges similaires, lisez Propriétés commerciales pour garder le fisc à l’écart.)

Règlement des investisseurs
L’investisseur doit faire appel à un intermédiaire qualifié. Un intermédiaire qualifié est un agent qui facilite le processus d’échange 1031, en grande partie en détenant le produit net de la propriété cédée avant qu’ils ne soient réinvestis dans la propriété de remplacement. Seul un intermédiaire qualifié peut détenir ces fonds pendant l’échange. La Fédération des accommodateurs d’échange détaille le rôle que joue l’intermédiaire qualifié dans le processus d’échange 1031.

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L’investisseur est soumis à deux délais:

  • Quarante-cinq jours après la vente de la propriété cédée, il doit remettre une liste écrite de la propriété de remplacement admissible à une partie qualifiée à l’échange, généralement l’intermédiaire. Il existe également plusieurs règles qui limitent le nombre de propriétés pouvant être identifiées.
  • De plus, il doit acheter la valeur totale des actifs de remplacement éligibles dans les 180 jours suivant la vente de l’actif abandonné ou 180 jours après la date d’échéance de sa déclaration de revenus pour cette année, selon la première éventualité.

1031 Exchange, étape par étape
Dans une transaction typique, un investisseur décide de vendre un immeuble de placement et d’investir le produit de tout gain dans une autre propriété.

  1. Pour ce faire de manière fiscalement avantageuse, l’investisseur conclut un accord d’échange 1031 avec un intermédiaire qualifié et met le bien d’origine en vente. Dans le même temps, l’investisseur commence à rechercher des propriétés de remplacement.
  2. Le jour où l’investisseur vend le bien d’origine (le bien cédé), le produit net après paiement de tous les frais est envoyé à un compte spécial mis en place par l’intermédiaire qualifié.
  3. L’investisseur entre alors dans la période d’identification et dispose exactement de 45 jours pour produire une liste de biens de remplacement qualifiés et de 180 jours pour clôturer le bien de remplacement pendant la période d’échange.
  4. En utilisant l’intégralité du produit de la vente de la propriété cédée, l’investisseur conclut sur la ou les nouvelles propriétés d’investissement.
  5. L’intermédiaire qualifié transfère ces fonds à la société titre, le compte spécial est fermé et la transaction est terminée.

Emprunter contre la valeur nette du logement

Les investisseurs qui ont accumulé une valeur nette importante dans leur maison personnelle ou leur immeuble de placement peuvent simplement choisir de refinancer leurs propriétés et de retirer des capitaux propres pour faire des investissements supplémentaires, améliorer la maison ou à d’autres fins. Les réglementations varient d’un État à l’autre.

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Dans un scénario typique, un prêteur prêtera 80% du prêt combiné à la valeur ou 50% de la juste valeur marchande de la propriété, selon la moindre des deux. Par exemple, sur une propriété de 240 000 $ avec un prêt de 100 000 $, le maximum qu’un emprunteur pourrait extraire est de 92 000 $ (240 000 $ x 80% – 100 000 $).

La capacité d’emprunter dépendra également de la cote de crédit de l’emprunteur, de son ratio d’endettement existant et de son ratio d’endettement. Bien que cette stratégie soit un peu plus risquée, pour ceux qui sont capables de gérer la dette supplémentaire, elle peut aider à créer de la richesse sans avoir à entrer dans un échange 1031 ou à vendre une propriété. (Pour en savoir plus sur les prêts sur valeur domiciliaire, lisez Le prêt immobilier: qu’est-ce que c’est et comment ça marche.)

Report des taxes sur la vente d’une maison

Les gains provenant de la vente de la résidence personnelle principale d’un contribuable sont exclus de l’imposition des gains en capital jusqu’à concurrence de 500 000 $ pour les couples mariés et de 250 000 $ pour les célibataires si le contribuable a vécu dans la maison pendant deux des cinq dernières années. En outre, si les gains provenant de la vente de la résidence principale d’un contribuable sont supérieurs à ces exclusions, le contribuable peut également investir cette partie par le biais d’un échange 1031.

Les investisseurs qui vivent dans des régions où la valeur de leur maison s’apprécie peuvent utiliser une stratégie de négociation pour à la fois constituer leur patrimoine personnel et minimiser les impôts. (Pour en savoir plus sur les implications fiscales de la vente de votre maison, lisez La vente de votre maison vous laissera-t-elle un choc fiscal?)

Déduction d’intérêts hypothécaires

Les propriétaires peuvent déduire la partie de leurs prêts hypothécaires attribuable aux paiements d’intérêts dans leur déclaration de revenus. Ces paiements sont plus élevés au cours des premières années de l’hypothèque et diminuent progressivement à mesure que l’hypothèque est remboursée. (En savoir plus sur La déduction fiscale pour intérêts hypothécaires.)

La ligne de fond

Il existe de nombreuses options disponibles pour le propriétaire immobilier qui cherche à vendre tout en minimisant la responsabilité fiscale.

  • Un échange 1031 permet aux retours d’une vente d’être réinvestis dans des biens de même nature.
  • Un prêt immobilier exploite directement la valeur de la propriété et peut être utilisé à diverses fins.
  • La vente d’une résidence principale est éligible à un traitement fiscal spécial.
  • Les intérêts hypothécaires peuvent être déduits au moment de l’impôt.

Votre situation personnelle dictera laquelle de ces options vous convient, mais chacune d’elles vous aidera à tirer le meilleur parti de votre investissement immobilier.

Pour des lectures connexes, voir Un guide fiscal pour les propriétaires.

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