Vente à découvert: qu’est-ce que c’est?

Une vente à découvert est une transaction immobilière qui se produit lorsqu’un propriétaire vend une propriété pour moins que ce qu’il doit sur l’hypothèque et que le prêteur approuve le remboursement «court».

Comprenez ce qu’implique une vente à découvert, en quoi elle diffère d’une saisie et ses alternatives pour décider si c’est la bonne approche pour sortir de votre hypothèque.

Qu’est-ce qu’une vente à découvert?

Une vente à découvert est toute vente de propriété où le produit de la vente est «inférieur» au montant initial du prêt. Cela se produit lorsqu’un vendeur vend une propriété à un prix inférieur au solde de son prêt et que le prêteur s’engage à accepter moins que le montant qui lui était initialement dû après tous les frais de vente.

Les ventes à découvert sont généralement initiées par des propriétaires en difficulté qui sont sous l’eau sur leurs prêts hypothécaires (le solde du prêt dépasse la juste valeur marchande de la maison) et qui ne peuvent pas se permettre ou garder la maison, mais qui veulent éviter la forclusion. Mais ils peuvent également survenir si le prix de vente accepté sur une maison est supérieur à l’hypothèque mais pas assez élevé pour payer tous les frais de clôture et commissions.

Dans une vente à découvert réussie, le prêteur accepte généralement de libérer le privilège sur la propriété en échange de recevoir le remboursement du prêt. Il peut soit annuler le «déficit» ou la différence entre le solde initial du prêt et le remboursement, soit faire un plan avec le vendeur pour régler la dette restante.Dans les deux cas, étant donné que le prêteur recevra un remboursement à court terme dans une telle transaction, il doit accepter d’accorder une vente à découvert, et ne le fera généralement que si cela profitera aux résultats financiers du prêteur. Si le prêteur ne considère pas le propriétaire ou la propriété comme un bon choix pour une vente à découvert, il peut désapprouver la vente.

Comment fonctionne une vente à découvert

Une vente à découvert légitime doit être une transaction sans lien de dépendance impliquant un acheteur et un vendeur non liés et un prêteur de bonne foi.Voici un exemple de la façon dont se déroule la vente à découvert typique:

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  1. Un propriétaire a une maison qui vaut moins que ce qu’il doit sur l’hypothèque, mais doit la vendre en raison de difficultés.
  2. Le vendeur engage un agent pour discuter de la proposition de vente à découvert (connue dans la terminologie de vente à découvert sous le nom de «package de vente à découvert»).
  3. L’agent du vendeur s’approche du prêteur pour évaluer sa volonté de recevoir la proposition et identifier ce dont le prêteur a besoin pour une vente à découvert.
  4. Le vendeur travaille avec son agent pour fixer le prix de la maison et la mettre en vente.
  5. L’agent de l’acheteur fait au vendeur une offre sur la propriété.
  6. L’acheteur et le vendeur négocient l’offre par l’intermédiaire de leurs agents respectifs.
  7. L’agent du vendeur accepte l’offre au nom du vendeur et l’acheteur et le vendeur la signent, sous réserve de l’approbation du prêteur.
  8. L’agent du vendeur présente l’offre au prêteur avec le package de vente à découvert comprenant le contrat d’achat signé, une lettre de difficultés expliquant pourquoi le vendeur ne peut pas garder la maison et un récit sur les tendances du marché local qui soutiennent la vente à découvert.
  9. Le prêteur procède à un examen «final» du paquet et répond finalement par l’approbation, le refus ou, dans certains cas, aucune réponse. Si le prêteur refuse la vente à découvert, il indiquera souvent le produit net qui serait acceptable pour approbation. En cas d’approbation, le prêteur envoie une lettre d’approbation de vente à découvert au vendeur afin d’exiger le remboursement du prêt en échange de la libération du privilège.
  10. L’engagement ferme et le produit est remis au prêteur, pas au vendeur.

Conditions requises pour une vente à découvert

Il y a quatre ingrédients essentiels pour une vente à découvert, qui sont généralement gérés par des agents immobiliers spécialisés dans la vente à découvert:

  • Une maison sous-marine: Cela signifie qu’une maison a une juste valeur marchande inférieure au solde restant de l’hypothèque du propriétaire.
  • Un vendeur en difficulté: La plupart des prêteurs considèrent les pertes d’emplois, les frais médicaux surprise, la mort du propriétaire, les catastrophes naturelles et le service militaire comme des difficultés acceptables pour une vente à découvert, pour ne citer que quelques exemples.Quelles que soient les difficultés, cela devrait inciter le propriétaire à vendre «à découvert».
  • Un prêteur consentant: Il ne sert à rien de procéder si le prêteur refuse la possibilité d’une vente à découvert dans des conditions claires, ce qui arrive rarement. Le prêteur doit au moins être disposé à accepter une proposition de vente à découvert, mais plus il est proactif et engagé dans l’approche initiale de l’agent du vendeur, plus la transaction est susceptible d’être fluide.
  • Un acheteur qualifié: Les acheteurs devraient idéalement être pré-qualifiés ou pré-approuvés, exempts de contingences excessives et flexibles en ce qui concerne la clôture.

Vente à découvert vs forclusion

Les ventes à découvert et les saisies offrent aux propriétaires un moyen de disposer d’une propriété qu’ils ne peuvent pas conserver. Cependant, une vente à découvert est une transaction pré-forclusion qui a lieu lorsque vous vendez une maison pour moins que ce que vous devez. Une forclusion se produit lorsqu’un prêteur reprend possession de votre maison après que vous n’effectuiez pas les paiements requis.

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Une vente à découvert est généralement un engagement volontaire et coopératif avec un prêteur qui vous permet de régler des dettes ou de les faire pardonner afin d’éviter l’acte plus agressif et, dans certains cas, indésirable, de reprise par le prêteur en cas de saisie. Les emprunteurs les préfèrent car ils risquent de ne pas endommager leur pointage de crédit autant qu’une forclusion; de plus, ils peuvent se remettre sur pied plus rapidement car ils peuvent acheter une nouvelle maison en aussi peu que deux ans après une vente à découvert, contre sept ans après une saisie.Les ventes à découvert prennent également moins de temps, jusqu’à 10 mois, par rapport à l’échéancier de forclusion d’un an.Les prêteurs privilégient également les ventes à découvert en raison de leurs coûts inférieurs.

Vente flash Forclusion
Permet aux emprunteurs de régler leurs dettes ou de les faire pardonner par les prêteurs Entraîne la reprise du logement de l’emprunteur
Prend jusqu’à 10 mois Prend jusqu’à un an
Peut avoir un impact moins négatif sur le crédit Peut avoir un impact plus négatif sur le crédit
Vous permet d’obtenir une nouvelle hypothèque dans les deux ans Vous oblige à attendre jusqu’à sept ans pour obtenir un nouveau prêt hypothécaire

Alternatives à une vente à découvert

Si vous êtes sous l’eau sur votre prêt hypothécaire et que vous ne pouvez pas garder la maison, une vente à découvert peut sembler être le seul moyen d’éviter la forclusion. Mais d’autres alternatives de forclusion peuvent être à votre disposition.

Discutez de votre situation avec votre prêteur pour déterminer si vous êtes admissible à une modification de prêt dans laquelle le prêteur modifie les conditions du prêt existant pour éliminer la nécessité d’une vente à découvert (par exemple, en réduisant le capital) ou d’un refinancement hypothécaire ( le remplacer par un nouveau).

Points clés à retenir

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