Whisky, vin et faiblesse à Ottawa

Dustan Woodhouse examine à quel point les récentes modifications des règles hypothécaires étaient absurdes en comparant les pratiques de prêt des grandes banques et des monolines.

Notre gouvernement s’inquiète de son rôle auprès de la SCHL – essentiellement une compagnie d’assurance hypothécaire – un rôle dans lequel les contribuables sont techniquement responsables des actions et du comportement de leurs clients (malgré les réserves de primes actuelles de la SCHL pour résister à une dévaluation du marché allant jusqu’à 40%. ).

Ces préoccupations faisaient apparemment partie de la justification utilisée concernant les récents changements importants non seulement concernant le montant de la dette que les Canadiens peuvent avoir accès (~ 20% moins de prêts hypothécaires), mais aussi les entreprises par lesquelles les Canadiens peuvent accéder à une dette hypothécaire. Limiter l’exposition à des comportements potentiellement mauvais semble un refrain courant à Ottawa ces jours-ci.

Mais qu’en est-il des mauvais comportements à l’égard des créances non garanties?

«Ce n’est pas notre problème» déclarent-ils. Citant leur manque de garantie de la dette non garantie comme ils font la dette hypothécaire.

Voyons cela à travers le prisme d’une analogie utilisant les voitures, l’alcool et les tactiques de vente.

Au lieu de l’assurance hypothécaire, appelons cela l’assurance automobile et considérons le processus de vente de deux types différents de concessionnaires automobiles.

La société n ° 1 s’efforce de maximiser ses profits en offrant un pack de six refroidisseurs à vin (une nouvelle carte de crédit) et une bouteille de whisky de 40 oz (une marge de crédit non garantie) avec chaque voiture (hypothèque) vendue. Ils placent ces «extras» sur le siège passager au moment de la livraison. Un accès facile.

Maintenant, vous n’avez pas besoin d’ouvrir ces produits, et ils ne vous coûtent rien s’ils ne sont pas utilisés. Après tout, vous ne payez que ce que vous consommez. L’agent commercial est directement rémunéré pour la vente incitative de l’utilisation dudit vin & whisky; en fait, leur prime annuelle en dépend.

A lire  Les petits marchés immobiliers se comportent comme à Toronto et à Vancouver, comment pouvez-vous gagner pour les clients ?

La société n ° 2 n’a pas de whisky (dette non garantie) à vous offrir. Leur modèle commercial consiste simplement à vous placer la bonne voiture (hypothèque) pour vous et c’est tout. Souvent à un prix plus élevé, avec quelques cloches et sifflets de plus, et un échange de valeur largement supérieur (pénalités de remboursement anticipé). Ils vous envoient sur votre chemin avec un sourire et un signe de la main. Pas de suivi pour vous vendre plusieurs autres produits alléchants, comme le vin et le whisky par exemple.

Certes, tout le monde ne va pas ouvrir cette bouteille et la consommer en entier lors de son premier trajet en voiture. Mais il semble raisonnable, au moins ce devrait être à la compagnie d’assurance (le gouvernement fédéral) témoin de ce processus de vente, qu’il devrait y avoir des préoccupations plus importantes concernant l’augmentation des réclamations de la société n ° 1 et peut-être que des réglementations et des lois plus strictes pourraient être en vigueur. ordre – en particulier lorsque les propres recherches du gouvernement montrent que deux fois plus de clients de la société n ° 1 (0,28%) ont des ennuis et font une réclamation comme des clients de la société n ° 2 (0,14%).

Tableau 1-A: Caractéristiques des emprunteurs hypothécaires médians 2013T1–2016T3

Prêteurs traditionnels (* 1)

Sociétés de financement hypothécaire (* 2)

Pointage de crédit

739

742

Taux d’arriérés à 90 jours (%)

0,28

0,14

Revenu du ménage (annuel)

80 912 $

84 404 $

Ratio prêts / revenus (%)

304

357

Ratio total du service de la dette (%)

35,3

37,2

A lire  Que font les sociétés hypothécaires du Canada pour promouvoir la diversité et lutter contre le racisme? Pas tant

*1. Banques et coopératives de crédit

* 2. Sur la base des hypothèques dans les pools de titres hypothécaires en vertu de la Loi nationale sur le logement au quatrième trimestre de 2015

Sources: Calculs du ministère des Finances du Canada, de la Société canadienne d’hypothèques et de logement et de la Banque du Canada

Au contraire, notre gouvernement semble voir les choses différemment.

Lorsque le gouvernement a décidé de promulguer une réglementation plus stricte et une législation restrictive, il n’a fait appel qu’à la société n ° 1 pour consultation, et il est intéressant de noter que le résultat net de ces consultations et délibérations est un ensemble de nouvelles réglementations qui menacent l’existence même de la société n ° 2.

Malgré la recherche indiquant clairement une approche plus prudente de l’entreprise par la société n ° 2 que celle de ses concurrents (société n ° 1).

Compte tenu de la jeunesse relative de la société n ° 2 (environ une décennie) par rapport à l’âge de la société n ° 1 (~ 150 ans), la variation des capitaux propres (prêt-revenu) détenus par chacun de ses clients est plus que raisonnable et compréhensible . La faible différence entre le total de la dette au service reflète la nature généralement conservatrice des Canadiens et soutient davantage les processus prudents en place à la société no 2.

Pourquoi notre gouvernement essaie-t-il efficacement de légiférer sur la faillite de la société n ° 2?

Pourquoi notre gouvernement ne consulte-t-il que la société n ° 1 alors que les propres recherches du gouvernement démontrent que les gens de la société n ° 2 font un travail deux fois plus efficace lorsqu’il s’agit d’éviter les clients problématiques?

Nourriture pour la pensée.

Histoires liées:

Article invité: Dette à la consommation vs dette hypothécaire

Tags
Bouton retour en haut de la page
Fermer